Veelgestelde vragen

De juridische dienst van Vastgoed Belang krijgt de meest uiteenlopende vragen. In onderstaande rubrieken vindt u antwoorden op veel voorkomende vragen. Staat uw antwoord er niet bij? Gebruik dan de zoekmachine of neem contact op met de juridische dienst.
Zoek
Wis

Algemeen

Welke hoofdverplichtingen heeft de verhuurder?

De verhuurder moet het gehuurde:
  • ter beschikking stellen, voor zover noodzakelijk van het overeengekomen gebruik;
  • onderhoud te plegen aan het gehuurde;
  • de verhuurder dient de gebreken te verhelpen op verzoek van de huurder.

Welke verplichtingen heeft de huurder?

De huurder dient: 
  • de huurprijs op tijd te voldoen; 
  • zich als een goed huurder te gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde; 
  • kleine herstellingen te verrichten (zie Handboek hoofdstuk 8.3); 
  • kennisgeving van gebreken. 
  • mee te werken aan bezichtiging bij huur of koop; 
  • het gehuurde bij het einde van de huur terug te geven in goede staat.

Wat is huur?

​Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en waarbij de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Hoe komt een huurovereenkomst tot stand?

​a. door ondertekening van een huurovereenkomst door de verhuurder en de huurder.
b. door een mondelinge afspraak tussen verhuurder en huurder.
c. door woningruil bij woonruimte 
d. door medehuurderschap bij woonruimte
e. door indeplaatsstelling bij winkel- en kantoorruimte.

Wat zijn de voordelen van een schriftelijke huurovereenkomst?

​De verhuurder en huurder hebben een duidelijk bewijs waaruit blijkt dat er sprake is van een huurovereenkomst. Er bestaat duidelijkheid over de rechten en plichten, de hoogte van de huur en de termijn, er kunnen bijzondere bepalingen worden overeengekomen die specifiek gelden voor deze huurruimte en het is met nadruk aan te bevelen om een aanvangopleveringsrapport bij de huurovereenkomst te voegen opdat verhuurder en huurder precies weten hoe het gehuurde eruit ziet en in welke staat het verkeert opdat bij de eindoplevering van het gehuurde, verhuurder en huurder over en weer exact weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd.

Wat zijn de nadelen van een mondelinge huurovereenkomst?

​Zowel de verhuurder als de huurder kunnen allebei moeilijker bewijzen wat precies tussen partijen is overeengekomen. Als er een geschil ontstaat tussen verhuurder en huurder kan niet worden teruggevallen op een schriftelijk huurovereenkomst en moet er aan de hand van andere bewijzen, de mondelinge afspraak worden onderbouwd, zoals getuigen of betalingsbewijzen.


Is de huurder aansprakelijk voor overlast van anderen aanwezig in het gehuurde?

​Ja, de huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn of haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn of haar goedvinden daarin bevinden.


Hoe neem ik actie bij een huurachterstand?

​Een betalingsachterstand van een van uw huurders. Het is nooit leuk om hiermee geconfronteerd te worden. Helaas komt dit in de praktijk vaak voor. Vastgoed Belang kan u helpen met de afhandeling. Onder "standaard juridische documenten" vindt u het Huurincasso opdracht invulformulier. Vul het formulier in om opdracht te geven tot incassowerkzaamheden. U kunt uw incasso-opdracht via het opdrachtformulier:



Hoe doe ik een WOZ-check?

Via onze netwerkpartner kunt u kosteloos een WOZ check aanvragen. Om in contact te komen met WOZ Consultants vult u het intakeformulier in.

Hoe kan ik uitrekenen wat de maximale puntenwaardering van mijn woning is?

Wat voor huur kan ik vragen?
Ten behoeve van de woningwaardering en de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs van on- en zelfstandige woonruimte is een puntentelling noodzakelijk. Voor het aanvragen van puntentellingen kunt u terecht bij onze netwerkpartner Klaassen PBOV.

Rekenmodule puntentelling
De rekenmodule voor de puntentelling vindt u hier op de website van de Huurcommissie.





(On)zelfstandige woonruimte

Wat is een zelfstandige woonruimte?

Dit is ​een woonruimte met een eigen afgesloten toegang, een eigen keuken en eigen toilet.

Wat is een onzelfstandige woonruimte?

Dit is een woonruimte waar voorzieningen zoals keuken en toilet worden gebruikt door meerdere huurders of door huurder(s) en hospita.

Wat is een onvrije woonruimte?

​Dit is een woonruimte die bestaat uit één of meerdere kamers met een eigen keuken en eigen toilet waarbij de ruimten afsluitbaar zijn en alle of voor een deel uitkomen op een gemeenschappelijke gang.

Wat is de huurverhoging voor geliberaliseerde huurprijzen?

​de huurverhoging voor geliberaliseerde huurprijzen worden vaak geregeld in de huurovereenkomst. De meest voorkomende huurverhogingsmethode betreft een verhoging met een berekening op grond van de het CBS-indexcijfers. De berekening wordt meestal geregeld in de Algemene Bepalingen behorend bij de huurovereenkomst.

Wanneer is de huurcommissie bevoegd om kennis te nemen van een geschil?

​de Huurcommissie behandelt geschillen over zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Het gaat daarbij om sociale huurwoningen (ofwel woningen met een niet-geliberaliseerd huurcontract). De Huurcommissie behandelt ook geschillen bij woningen in de vrije sector met een geliberaliseerde huurprijs als huurder en verhuurder daar een afspraak over hebben gemaakt in de huurovereenkomst.


Kan de huurcommissie een boete opleggen?

​Nee. De Huurcommissie kan geen boetes opleggen aan huurders en verhuurders. De huurcommissie kan bemiddelen bij conflicten tussen huurder en verhuurder of een bindende uitspraak. De verhuurder of de huurder kunnen binnen acht weken na dagtekening van de uitspraak een procedure starten bij de Rechtbank, afdeling kanton.


Wanneer kan een verhuurder een procedure starten bij de huurcommissie?

  1. ​Als de huurder heeft bezwaar gemaakt tegen de door de verhuurder voorgestelde jaarlijkse huurverhoging (vastgoed belang adviseert om deze procedure te vermijden door de huurverhogingsaanzegging niet aangetekend te versturen). U kunt als lid het huurverhogingsformulier plus handleiding op de website van Vastgoed Belang downloaden. U kunt ook als lid de rappelbrief huurcommissie downloaden in geval de huurder de jaarlijkse huurverhoging niet betaalt en u heeft de huurverhogingsaanzegging niet aangetekend verstuurd.
  2. Als de verhuurder de huur wil verhogen na woningverbetering. Dit kan tot uiterlijk drie maanden nadat de verbetering is aangebracht en de huurder vooraf toestemming heeft gegeven voor de woningverbetering, de nieuwe voorziening meer comfort biedt dan de oude en de nieuwe huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijs volgens de puntentelling van de woning.
  3. Als de verhuurder na een tijdelijke huurverlaging de onderhoudsgebreken heeft hersteld en de verhuurder wil de oude huurprijs weer vragen. Deze herstelmeldingsprocedure dient ervoor dat de huurder weer de huurprijs in volle omvang gaat voldoen i.p.v. de tijdelijke verlaagde huurprijs vanwege onderhoudsgebreken.
  4.  Als de huurder het niet eens is met de jaarafrekening voor de servicekosten en nutsvoorzieningen. De verhuurder kan een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen. Dit kan drie weken nadat de verhuurder de afrekening servicekosten aan de huurder heeft verstrekt. Als de huurder niet binnen drie weken heeft gereageerd of als de huurder heeft laten weten niet akkoord te gaan met de afrekening, kan de verhuurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie.


Wanneer kan de huurder een procedure starten bij de huurcommissie

  1. ​Als de huurder het niet eens met de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging.
  2. Als de huurder huurverlaging wenst omdat het aantal punten niet klopt of omdat het inkomen van de huurder is gedaald nadat de huurder een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen.
  3. Als de huurder het niet eens is met de voorgestelde huurverhoging na woningverbetering in het gehuurde. Als huurder en verhuurder het niet eens worden over de nieuwe huurprijs na verbetering van de woning, dan kunnen zij de Huurcommissie vragen om de huurverhoging te beoordelen. Dit kan tot uiterlijk drie maanden nadat de verbetering is aangebracht. 
  4. De huurder wil een tijdelijke huurverlaging vanwege achterstallig onderhoud. Als de verhuurder de door de huurder gemelde gebreken niet binnen zes weken herstelt, dan kan de huurder bij de huurcommissie om een tijdelijke huurverlaging vragen.
  5. De huurder vindt het maandelijks voorschot voor nutsvoorzieningen te hoog. Als de huurder het niet met de verhuurder eens is over de hoogte van het maandelijkse voorschot voor de kosten van nutsvoorzieningen en zij komen er samen niet uit, dan kan de huurder de huurcommissie vragen om de hoogte van het maandelijkse voorschot te beoordelen.
  6. De huurder is het niet eens met de jaarafrekening servicekosten en nutsvoorzieningen. Als huurder en verhuurder het niet eens zijn over jaarafrekening servicekosten en nutsvoorzieningen en komen zij er samen niet uit, dan kunnen zij de huurcommissie vragen de jaarafrekening vast te stellen.
  7. De huurder woont nog geen 6 maanden in een woning en wil weten of hij/zij een redelijke huurprijs betaalt. De huurprijs die getoetst wordt is meestal een geliberaliseerde huurprijs.

Wat is woningverbetering?

​Bij woningverbetering gaat het om dat de aangebrachte voorzieningen tot meer woongenot moet leiden. Dit is bijvoorbeeld het geval als er een tweede toilet, dubbel glas of centrale verwarming (cv) in een woning worden aangebracht. Het vervangen of herstellen van bestaande voorzieningen is geen woningverbetering. In dat geval is er sprake van (groot) onderhoud of renovatie.


Wat is een medehuurder?

​een medehuurder is iemand die met de hoofdhuurder samenwoont en met de hoofdhuurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft en door de verhuurder is erkent als medehuurder. Als de hoofdhuurder huwt met degene met wie hij of zij samenwoont, wordt degene automatisch medehuurder. Dit geldt ook voor geregistreerd partnerschap.. De medehuurder wordt hoofdelijke aansprakelijk voor de betaling van de huur en het verrichten van kleine herstellingen.

Geldt het medehuurderschap voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte?

​Ja, het medehuurderschap geldt zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimte.


Wat is een duurzame gemeenschappelijke huishouding?

​een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet minimaal twee jaar hebben geduurd, er moet zorg naar elkaar betracht worden en er moet een intentie van een duurzame relatie voor de toekomst aangetoond worden.


Wat is woningruil?

​Woningruil kan slechts plaatsvinden tussen huurders van woonruimte. Beide huurders moeten toestemming hebben van de hun verhuurders. De oude huurovereenkomsten worden opgezegd en er moeten nieuwe huurovereenkomsten worden opgesteld. De ene huurder neemt niet de rechten en verplichtingen van de andere huurder over. Dit betekent dat er een nieuwe huurprijs kan worden afgesproken en het gehuurde aan de verhuurder wordt opgeleverd, zoals u deze bij aanvang van de huurovereenkomst is ontvangen. Als de verhuurders weigeren om in te stemmen met de woningruil, kunnen de huurders een procedure starten. De rechter zal de vordering tot woningruil allen toewijzen als de aanvrager van de woningruil een goed argument heeft. Bijvoorbeeld omdat een van de huurders geen trappen meer kan lopen en wil ruilen met een woning op de begane grond.


Geldt het beroep op woningruil alleen voor zelfstandige woonruimte?

​Nee, woningruil geldt voor zelfstandige, onzelfstandige en ook voor woonwagens en standplaatsen.


Wat gebeurt er als de huurder overlijdt?

​Als de huurder overlijdt en alleen woont, dan eindigt de huurovereenkomst aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder.


Wanneer kunnen de erfgenamen de huurovereenkomst op zijn vroegst opzeggen?

​De erfgenamen zijn bevoegd de huurovereenkomst al tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder op te zeggen. Tot het eind van de huurovereenkomst moeten de erfgenamen wel de huur blijven betalen.


Wat gebeurt er als de huurder is getrouwd of een geregistreerd partnerschap heeft en overlijdt?

​Als de huurder getrouwd was of een geregistreerd partnerschap had, zet de medehuurder automatisch de huurovereenkomst voort.


Wat gebeurt er als er een andere persoon in het gehuurde woont en de hoofdhuurder overlijdt?

​Als deze andere persoon die in de woonruimte zijn of haar hoofdverblijf heeft, kan aantonen dat er een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder bestond, krijgt deze persoon van rechtswege een huurrecht van zes maanden tegen betaling van de huur. Als de andere persoon de huurovereenkomst wil voortzetten, dient hij  of zij als eerste een verzoek te doen aan de verhuurder. Als de verhuurder het verzoek niet honoreert, kan de huurder binnen zes maanden na het overlijden van de hoofdhuurder een procedure starten bij de kantonrechter.
De kantonrechter wijst de vordering af:
  1. als de aanvrager niet kan bewijzen dat er een duurzame gemeenschappelijke huishouding is geweest met de overleden hoofdhuurder.
  2. als de aanvrager vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst.
  3. als voor de huur van de woning een huisvestingsvergunning verplicht is en de aanvrager kan deze vergunning niet overleggen.


Wat zijn de wettelijke opzeggingsgronden van een huurovereenkomst voor woonruimte?

  1. ​als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt.
  2. als de huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen niet zijnde een huurovereenkomst op grond van de Huurwet Doorstroming Huurmarkt 2015.
  3. als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (hieronder valt niet verkoop) of renovatie.
  4. als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten, tenzij het een geliberaliseerde huurovereenkomst betreft waarbij de huurprijs bij aanvang geliberaliseerd was en de woning ook geliberaliseerd is. Een nieuwe huurovereenkomst kan nodig zijn vanwege herziening van verouderde bepalingen het schriftelijk vastleggen van mondelinge afspraken of verandering van het gehuurde vanwege een renovatie.
  5. als er krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende andere bestemming wilt verwezenlijken.
U kunt als lid de juridische dienst van Vastgoed Belang altijd om advies vragen of u zich kan beroepen op een opzeggingsgrond.



Middenstandsbedrijfsruimte

Wat zijn de voorwaarden voor een middenstandsbedrijfsruimte?

Het zijn ruimten voor het publiek toegankelijk en de rechtstreekse levering van goederen en diensten. Het is niet altijd eenvoudig om vast te stellen of er sprake is van middenstandsbedrijfsruimte. Per geval moet aan de hand van de feitelijke omstandigheden ter plaatse bekeken worden of er sprake hiervan is. We verwijzen u naar de huurovereenkomst winkelruimte met de algemene huurvoorwaarden en de toelichting, ook te downloaden via de webwinkel op de website Vastgoed Belang. Voor leden zijn deze gratis te verkrijgen.

Wat zijn de meest voorkomende middenstandsbedrijfsruimten?

​Bakkers, slagers, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, kappers, stomerijen, bezinepompen, lunchrooms, bars en de kantine op sportterreinen die voor publiek toegankelijk zijn.

Heeft de huurder huurbescherming bij middenstandsbedrijfsruimte?

​Ja, de huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft huurbescherming met vaste wettelijke huurtermijnen van vijf plus vijf jaar. Er is wel één uitzondering, De verhuurder en de huurder kunnen bij aanvang van de huurovereenkomst een termijn van twee jaar of korter overeenkomen. Als deze termijn verstrijkt dan loopt de huurovereenkomst door met drie  jaar = vijf jaar plus vijf jaar.

Kan er een afwijkende huurtermijn worden overeengekomen?

​Ja, als partijen een afwijkende huurtermijn willen overeenkomst zoals  bijvoorbeeld zeven jaar, dan moet de rechter over deze afwijking een goedkeuring geven. De rechter zal goedkeuring geven indien de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast of wel dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder in redelijkheid de bescherming van de wet niet nodig heeft zoals bijvoorbeeld een grote winkelketen.


Wat is de huurverhoging voor middenstandsbedrijfsruimte?

​De huurverhoging voor middenstandsbedrijfsruimte worden vaak geregeld in de huurovereenkomst. De meest voorkomende huurverhogingsmethode betreft een verhoging met een berekening op grond van de het CBS-indexcijfers. De berekening wordt meestal geregeld in de Algemene huurvoorwaarden behorend bij de huurovereenkomst.





Wat is een huurprijsherziening bij middenstandsbedrijfsruimte?

​Bij verhuur van middenstandsbedrijfsruimte kan in een aantal gevallen zowel de verhuurder als de huurder een verzoek indienen bij de rechter voor resp. een huurprijsverhoging of huurprijsverlaging van de huurprijs.


Hoe vaak kan er een huurprijsherziening worden doorgevoerd?

​Artikel 7:303 BW bepaalt ten aanzien van huurovereenkomsten die niet zijn aangegaan voor een bepaalde tijd, dat een nadere vaststelling van de huurprijs kan worden gevorderd telkens wanneer ten minste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door de partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Het is belangrijk voorafgaand aan een voorstel tot huurprijsherziening eerste een deskundigenrapport te laten opstellen door een bedrijfsmakelaar. De huurder zal ook zijn advies gaan inwinnen. Als verhuurder en huurder er samen niet uitkomen, moet de verhuurder in geval van een huurprijsverhoging en de huurder in het geval van een huurprijsverlaging een verzoek doen bij de rechter om een huurprijs te laten vast stellen.





Moet de verhuurder altijd toestemming geven voor een indeplaatsstelling van een nieuwe huurder?

​Nee, wanneer een huurder zijn bedrijf wil overdragen aan een andere huurder, dient de huurder daarvoor de toestemming van de verhuurder te verkrijgen. 


Kan de verhuurder een indeplaatsstelling weigeren?

​Als de verhuurder gegronde redenen heeft om niet mee te willen werken, kan de huurder wel de rechter verzoeken om de derde partij als huurder in de plaats te laten treden, zodat de bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet.


Wanneer wijst de rechter een verzoek tot indeplaatsstelling toe?

​De rechter kan de vordering slechts toewijzen indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. 


Wanneer wijst de rechter een verzoek tot indeplaatsstelling af?

De rechter wijst de vordering af indien de derde niet voldoende waarborgen biedt voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Het is van belang dat de nieuwe huurder het bedrijf dat door de oude huurder zelf of door een ander in het gehuurde wordt uitgeoefend, voortzet.


Overige bedrijfsruimte

Wat zijn de voorwaarden voor een overige bedrijfsruimte?

​De overige bedrijfsruimte is eigenlijk de restgroep waar alle ruimten onder vallen die geen woningen dan wel middenstandsbedrijfsruimten zijn.

Wat zijn de meest voorkomende overige bedrijfsruimten?

Kamerverhuurbedrijven, fabrieken, garages, kinderdagverblijven, showrooms, reisbureaus, ziekenhuizen, notarissen, accountants, opslagruimte, fitnesscentra, sportzalen, huisartsen, musea, rijscholen en autoverhuurbedrijven.

Heeft de huurder huurbescherming bij overige bedrijfsruimte?

Nee, de huurder heeft alleen een ontruimingsbescherming bij beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft nog gedurende twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst de tijd om het gehuurde te ontruimen. Binnen deze twee maanden termijn kan de huurder de rechter verzoeken de schorsingstermijn tot één jaar te verlengen. De rechter kan op verzoek van de huurder nog twee keer verlengen. De rechter wijst de verzoeken af als de huurder zelf de huur heeft opgezegd, de huurder heeft ingestemd met de beëindiging en als de huurder zich niet gedragen heeft als een goed huurder.

Wanneer moet een garagebox met btw of zonder btw worden verhuurd?

​De huur van een garagebox moet inclusief btw worden geheven indien er een auto in de garagebox kan worden gestald. Als er geen auto in de garagebox kan worden geplaatst en is deze ook niet zo ingericht, dan betreft het een opslagruimte en dient er geen huur inclusief btw te worden geheven. Het is van belang om in de huurovereenkomst duidelijk te nemen welk gebruik is toegestaan.