Veelgestelde vragen

De juridische dienst van Vastgoed Belang krijgt de meest uiteenlopende vragen. In onderstaande rubrieken vindt u antwoorden op veel voorkomende vragen. Staat uw antwoord er niet bij? Gebruik dan de zoekmachine of neem contact op met de juridische dienst.
Zoek
Wis

Algemeen

Welke hoofdverplichtingen heeft de verhuurder?

De verhuurder moet het gehuurde:
  • ter beschikking stellen, voor zover noodzakelijk van het overeengekomen gebruik;
  • onderhoud te plegen aan het gehuurde;
  • de verhuurder dient de gebreken te verhelpen op verzoek van de huurder.

Welke bijkomende verplichtingen heeft een verhuurder?

-ieder jaar de servicekosten afrekenen

-op verzoek bepaalde duurzaamheidsmaatregelen uitvoeren


Welke verplichtingen heeft de huurder?

De huurder dient: 
  • de huurprijs op tijd te voldoen; 
  • zich als een goed huurder te gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde; 
  • kleine herstellingen te verrichten (zie Handboek hoofdstuk 8.3); 
  • kennisgeving van gebreken. 
  • mee te werken aan bezichtiging bij huur of koop; 
  • het gehuurde bij het einde van de huur terug te geven in goede staat.

Wat is huur?

​Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te geven en waarbij de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Hoe komt een huurovereenkomst tot stand?

​a. door ondertekening van een huurovereenkomst door de verhuurder en de huurder.
b. door een mondelinge afspraak tussen verhuurder en huurder.
c. door woningruil bij woonruimte 
d. door medehuurderschap bij woonruimte
e. door indeplaatsstelling bij winkel- en kantoorruimte.


Wilt u dat wij een huurovereenkomst voor u opstellen? Dan kunt u hier de dienst 'huurovereenkomst opstellen' boeken. 

Of wilt u dat wij uw huurovereenkomst beoordelen? Dan kunt u hier de dienst 'huurovereenkomst beoordelen' boeken. 
 
Voor alle diensten en producten van de juridische dienst klik hier


Wat zijn de voordelen van een schriftelijke huurovereenkomst?

​De verhuurder en huurder hebben een duidelijk bewijs waaruit blijkt dat er sprake is van een huurovereenkomst. Er bestaat duidelijkheid over de rechten en plichten, de hoogte van de huur en de termijn, er kunnen bijzondere bepalingen worden overeengekomen die specifiek gelden voor deze huurruimte en het is met nadruk aan te bevelen om een aanvangopleveringsrapport bij de huurovereenkomst te voegen opdat verhuurder en huurder precies weten hoe het gehuurde eruit ziet en in welke staat het verkeert opdat bij de eindoplevering van het gehuurde, verhuurder en huurder over en weer exact weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd.

Wat zijn de nadelen van een mondelinge huurovereenkomst?

​Zowel de verhuurder als de huurder kunnen allebei moeilijker bewijzen wat precies tussen partijen is overeengekomen. Als er een geschil ontstaat tussen verhuurder en huurder kan niet worden teruggevallen op een schriftelijk huurovereenkomst en moet er aan de hand van andere bewijzen, de mondelinge afspraak worden onderbouwd, zoals getuigen of betalingsbewijzen.


Hoe worden de kosten verdeeld tussen de VVE en de eigenaren?

In eerste instantie wordt in de splitsingsakte gekeken hoe alles verdeeld wordt.

Doorgaans is de vve verantwoordelijk voor de gezamenlijke ruimten en kosten posten.

De eigenaren zijn verantwoordelijk voor de individuele ruimten en kostenposten.


Is de huurder aansprakelijk voor overlast van anderen aanwezig in het gehuurde?

​Ja, de huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn of haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn of haar goedvinden daarin bevinden.

Ervaart u overlast door uw huurder en wilt u graag dat wij uw situatie beoordelen? Dan kunt u de dienst 30 minuten jurist hier boeken. 


Hoe neem ik actie bij een huurachterstand?

​Een betalingsachterstand van een van uw huurders. Het is nooit leuk om hiermee geconfronteerd te worden. Helaas komt dit in de praktijk vaak voor.  We verwijzen u naar onze website bij netwerkpartners naar gerechtsdeurwaarderskantoor Geerlings & Hofstede. Die tegen een ledenvoordeel uw zaak kan behandelen. 



Hoe doe ik een WOZ-check?

Via onze netwerkpartner kunt u kosteloos een WOZ check aanvragen. Om in contact te komen met WOZ Consultants vult u het intakeformulier in.

mag de verhuurder borg inhouden en zijn daar voorwaarden aan verbonden?

​Bij einde huurovereenkomst voert u allereerst een voorinspectie / vooroplevering uit alvorens de eindinspectie zal plaatsvinden, zodat de huurder nog 2 weken de tijd krijgt om opleverpunten aan te pakken. U stelt de huurder ingebreke en na twee weken kunt u inspecteren of de lijst met opleverpunten is opgelost c.q. aangepakt door de huurder. Zo ja, kunt u de bor inhouden. Zo nee: kunt u een feitelijk overzicht sturen van de gemaakte kosten om alles te herstellen en een deel van de borg inhouden.

De aanzegplicht bij de tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar, wat is dat?

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar zegt u niet op maar aan, om die daadwerkelijk te stoppen.

Niet eerder dan 3 maanden voor het einde van de huurovereenkomst en niet later dan 1 maand voor het einde van de huurovereenkomst stuurt de verhuurder aan de huurder een aangetekende brief om aan te zeggen dat de huurovereenkomst inderdaad van rechtswege eindigt op de overeengekomen einddatum.

Vergeet dit niet, dit is een plicht voor de verhuurder. Gebeurt het niet dan wordt het contract automatisch een contract voor onbepaalde tijd met rechtsbescherming.

Klik hier voor de kennisgevingsbrief die u exclusief in uw ledenportaal kunt vinden.



Hoe kan ik uitrekenen wat de maximale puntenwaardering van mijn woning is?

Wat voor huur kan ik vragen?
Ten behoeve van de woningwaardering en de daarbij behorende maximaal redelijke huurprijs van on- en zelfstandige woonruimte is een puntentelling noodzakelijk. Voor het aanvragen van puntentellingen kunt u terecht bij onze netwerkpartner van het Bouwkundig Netwerk 


Rekenmodule puntentelling
De rekenmodule voor de puntentelling vindt u hier op de website van de Huurcommissie.





Gemeentelijke heffingen: wie betaalt wat?

De verhuurder betaalt de onroerend zaak belasting.

Voor de andere heffingen betaalt de verhuurder alleen het eigenaarsdeel.

De huurder betaalt het gebruikersdeel voor de volgende heffingen en wordt daar doorgaans zelf voor aangeslagen.

Deze belastingen zijn: de afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting, rioolheffing (niet in elke gemeente) en zuiveringsheffing.

Indien de huurder niet zelf wordt aangeslagen, zal de gemeente de verhuurder voor het gebruikersdeel aanslaan. De verhuurder kan het gebruikersdeel, in dat geval, doorberekenen aan de huurder.


De All in huur prijs, hoe zit dat?

In principe mag dit niet meer, behalve als alle partijen het goed vinden.

Let er wel op dat een huurder, ondanks wederzijds goedvinden, te allen tijde naar de huurcommissie kan stappen om de huur te laten splitsen.

Dan wordt de huurprijs gesplitst in 55 procent kale huur en 25 procent servicekosten. De overige 20 procent vervalt. De huur zal dus omlaag gaan en de servicekosten dienen ieder jaar afgerekend te worden op basis van feitelijke gegevens.


Wie betaalt wat: huurder of verhuurder?

​Dit wordt voornamelijk bepaald in de wet in het besluit kleine herstellingen.

In het handboek van Vastgoed Belang kunt u de verdeling goed inzien (hoofdstuk 4)

Ook op de website van de Rijksoverheid staat een verdeling.

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-kosten-zijn-voor-de-huurder-en-welke-voor-de-verhuurder


Wanneer gaat de Wet Regulering middenhuur in werking treden?

Zoals het er nu uitziet zal de wet regulering Middenhuur vanaf 1 januari 2024 gelden.

Op dit moment is derhalve nog niets concreets bekend over de daadwerkelijke uitwerking van het wetsvoorstel.

De Minister beoogt de wijzigingen per 1 januari 2024 in werking te laten treden. Het Wetsvoorstel Regulering Middenhuur zal begin 2023 in consultatie worden gebracht en moet dan eerst nog door de beide Kamers worden aanvaard.


Wat is de wet goed verhuurderschap?

Op dit moment is nog niets concreets duidelijk.

Zoals het er nu uitziet zal de wet ingaan op 1 juli 2023.

Vanaf dan kunnen wij ook concreet informatie verschaffen.


(On)zelfstandige woonruimte

Welke extra regels gelden bij de verhuur van een arbeidsmigrant?

​Als u de woning aan een arbeidsmigrant verhuurt, dan gelden de volgende extra regels:
  • U moet de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vastleggen.
  • De informatie over de algemene rechten en plichten van de huurder moet u aanbieden in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt of waar hij de voorkeur aan geeft.




Wat is een zelfstandige woonruimte?

Dit is ​een woonruimte met een eigen afgesloten toegang, een eigen keuken en eigen toilet.



Welke servicekosten mag u vragen?

​U mag servicekosten in rekening brengen. Servicekosten zijn kosten die bovenop de kale huur van een woning komen. Bijvoorbeeld voor schoonmaak en werkzaamheden van de huismeester. U mag geen onredelijke servicekosten aan uw huurder vragen. In het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie vindt u een overzicht van de toegestane servicekosten. Ook geeft u de huurder ieder jaar een afrekening van de servicekosten.

Wat is een onzelfstandige woonruimte?

Dit is een woonruimte waar voorzieningen zoals keuken en / of toilet worden gebruikt door meerdere huurders of door huurder(s) en hospita.

Wat is per 1 januari 2023 de huurverhoging voor de vrije sector?

Per 1 januari 2023 bedraagt de maximale jaarlijkse huurverhoging 4,1%, dit percentage is opgebouwd uit berekening volgens de CBS-loondex (de loonontwikkeling) 3,1% plus 1%= 4,1%. Dit percentage kan vanaf 1 januari 2023 worden aangehouden voor de aanzegging van de huurverhoging. Als u in de huurovereenkomst de berekening volgens het CBS-consumentenprijsindexcijfer bent overeengekomen dan kunt u alleen de uitkomst van dit percentage als huurverhoging doorvoeren tot een maximum van 4,1%.

Vastgoed Belang heeft u voor een standaardbrief voor de aanzegging van de jaarlijkse huurverhoging voor de vrije sector op de website staan die u eenvoudig kunt downloaden via uw ledenportaal. Leden | Vastgoed Belang


Meer informatie: Leden | Vastgoed Belang


Wat is een onvrije woonruimte?

​Dit is een woonruimte die bestaat uit één of meerdere kamers met een eigen keuken en eigen toilet waarbij de ruimten afsluitbaar zijn en alle of voor een deel uitkomen op een gemeenschappelijke gang.

Wat is de huurverhoging voor geliberaliseerde huurprijzen?

​De huurverhoging voor geliberaliseerde huurprijzen worden vaak geregeld in de huurovereenkomst. De meest voorkomende huurverhogingsmethode betreft een verhoging met een berekening op grond van de het CBS-indexcijfers. De berekening wordt meestal geregeld in de Algemene Bepalingen behorend bij de huurovereenkomst.

Wilt u de huurverhoging voor geliberalisserde huurprijzen door ons uitgerekend hebben? Dan kunt u de dienst 'CBS-prijsindex huurverhoging uitrekenen' hier boeken. 

N.B. De Rijksoverheid heeft bepaald dat er vanaf 1 mei 2021 een maximum zit aan de jaarlijkse huurverhoging voor een vrijesectorwoning. Dit geldt voor drie jaar. Dus tot 1 mei 2024. Dit maximum is de inflatie plus 1 procent. Per 1 januari 2023 is de maximale huurverhoging voor een vrijesectorwoning 4,1  procent.




Inkomensafhankelijke huurverhoging 2023

Wanneer uw huurder een hoger inkomen heeft mag de huur met maximaal 50,- EUR of 100,- EUR stijgen. Dat noemen we de inkomensafhankelijke huurverhoging. Welk maximumbedrag voor u geldt hangt af van het aantal personen in uw huishouden én het totale jaarinkomen van uw huurder(s). (Nb. Het inkomen van alle mensen die op het adres wonen telt mee; maar van jongeren die op 1 januari 2023 nog geen 23 waren, telt alleen het inkomen boven 21.835 EUR mee. 


Alleenstaand:

  • Ligt het inkomen van uw huurder in 2021 tussen de 48.836 en 57.573,- EUR? Dan mag u de huur met maximaal 50,- EUR verhogen. 
  • Ligt het inkomen van uw huurder in 2021 hoger dan 57.573,- EUR? Dan mag u de huur met maximaal 100- EUR verhogen. 

SAMENWONEND MET 2 OF MEER PERSONEN?

  • Ligt het inkomen van uw huurder in 2021 tussen de 56.513,- en 76.764,- EUR? Dan mag u de huur met maximaal 50,- EUR verhogen. 
  • Ligt het inkomen van uw huurder in 2021 hoger dan 76.764,- EUR? Dan mag u de huur met maximaal 100- EUR verhogen.

Wat is de maximale huurverhoging in 2023 bij de sociale huur (gereguleerd)?

De maximale huurverhoging voor onzelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen.

Per 1 juli 2023 bedraagt voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen de huurverhoging maximaal 3,1 %.

De maximale huurverhoging voor zelfstandige woonruimte niet afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder.

Voor een eenpersoonshuishouden met een inkomen dat niet hoger is dan € 48.836-, en voor een huishouden van twee of meer personen met een gezamenlijk inkomen niet hoger dan € 56.513-, is de maximale huurverhoging 3,1 % per 1 juli 2023 met een huidige kale huurprijs vanaf € 300,- p/m. Als de kale huurprijs vóór de jaarlijkse huurverhoging lager is dan € 300,- p/m, is de huurverhoging per 1 juli 2023 maximaal € 25,- p/m.


Wanneer is de huurcommissie bevoegd om kennis te nemen van een geschil?

​de Huurcommissie behandelt geschillen over zelfstandige woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Het gaat daarbij om sociale huurwoningen (ofwel woningen met een niet-geliberaliseerd huurcontract). De Huurcommissie behandelt ook geschillen bij woningen in de vrije sector met een geliberaliseerde huurprijs als huurder en verhuurder daar een afspraak over hebben gemaakt in de huurovereenkomst.


Hoe maak ik een correcte puntentelling voor de woning?

Wilt u een correcte puntentelling maken.

U kunt het handboek van Vastgoed Belang gebruiken (hoofdstuk 2 en 3).

 

Of de rekentool op de huurcommissie website inzetten.

https://checkjeprijs.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling

 

Of gebruik maken van onze netwerkpartner tegen ledenvoordeel.

https://www.vastgoedbelang.nl/lidmaatschap/ledenvoordeel-via-netwerkpartners/details.aspx?item=bouwkundignetwerk

 

 


Kan ik na renovatie een huurverhoging geven aan de huurder?

Een moment dat de huurprijs verhoogd zou kunnen worden is na een grote renovatie.

Belangrijk is wel dat de huurder eerder akkoord is gegaan met de renovatie.

Communiceer dit schriftelijk met elkaar.


Wanneer is een woning sociale huur en wanneer is het vrije sector huur?

Bij een sociale-huurwoning is sprake van maximale huurprijzen op basis van het puntensysteem en een maximale jaarlijkse huurverhoging vastgesteld door de minister.

Bij een sociale-huurwoning kan een huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Ook kan voor sociale huurwoningen een maximaal inkomen voor de huurder van toepassing zijn, bijv. als een gemeente een huisvestingsvergunning heeft ingevoerd met een inkomenseis.

In de vrije sector gelden deze regels nu nog niet. De hoeveelheid punten bepaalt of een woning in de vrije sector valt. Dat betreft in 2023 een woning met meer dan 143 punten.


Kan de huurcommissie een boete opleggen?

​Nee. De Huurcommissie kan geen boetes opleggen aan huurders en verhuurders. De huurcommissie kan bemiddelen bij conflicten tussen huurder en verhuurder of een bindende uitspraak. De verhuurder of de huurder kunnen binnen acht weken na dagtekening van de uitspraak een procedure starten bij de Rechtbank, afdeling kanton.


Wanneer kan een verhuurder een procedure starten bij de huurcommissie?

  1. ​Als de huurder bezwaar heeft gemaakt tegen de door de verhuurder voorgestelde jaarlijkse huurverhoging (vastgoed belang adviseert om deze procedure te vermijden door de huurverhogingsaanzegging niet aangetekend te versturen). U kunt als lid het huurverhogingsformulier plus handleiding op de website van Vastgoed Belang downloaden. U kunt ook als lid de rappelbrief huurcommissie downloaden in geval de huurder de jaarlijkse huurverhoging niet betaalt en u heeft de huurverhogingsaanzegging niet aangetekend verstuurd.
  2. Als de verhuurder de huur wil verhogen na woningverbetering. Dit kan tot uiterlijk drie maanden nadat de verbetering is aangebracht en de huurder vooraf toestemming heeft gegeven voor de woningverbetering, de nieuwe voorziening meer comfort biedt dan de oude en de nieuwe huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijs volgens de puntentelling van de woning.
  3. Als de verhuurder na een tijdelijke huurverlaging de onderhoudsgebreken heeft hersteld en de verhuurder wil de oude huurprijs weer vragen. Deze herstelmeldingsprocedure dient ervoor dat de huurder weer de huurprijs in volle omvang gaat voldoen i.p.v. de tijdelijke verlaagde huurprijs vanwege onderhoudsgebreken.
  4.  Als de huurder het niet eens is met de jaarafrekening voor de servicekosten en nutsvoorzieningen. De verhuurder kan een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen. Dit kan drie weken nadat de verhuurder de afrekening servicekosten aan de huurder heeft verstrekt. Als de huurder niet binnen drie weken heeft gereageerd of als de huurder heeft laten weten niet akkoord te gaan met de afrekening, kan de verhuurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie.


Wanneer kan de huurder een procedure starten bij de huurcommissie

  1. ​Als de huurder het niet eens met de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging.
  2. Als de huurder huurverlaging wenst omdat het aantal punten niet klopt of omdat het inkomen van de huurder is gedaald nadat de huurder een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen.
  3. Als de huurder het niet eens is met de voorgestelde huurverhoging na woningverbetering in het gehuurde. Als huurder en verhuurder het niet eens worden over de nieuwe huurprijs na verbetering van de woning, dan kunnen zij de Huurcommissie vragen om de huurverhoging te beoordelen. Dit kan tot uiterlijk drie maanden nadat de verbetering is aangebracht. 
  4. De huurder wil een tijdelijke huurverlaging vanwege achterstallig onderhoud. Als de verhuurder de door de huurder gemelde gebreken niet binnen zes weken herstelt, dan kan de huurder bij de huurcommissie om een tijdelijke huurverlaging vragen.
  5. De huurder vindt het maandelijks voorschot voor nutsvoorzieningen te hoog. Als de huurder het niet met de verhuurder eens is over de hoogte van het maandelijkse voorschot voor de kosten van nutsvoorzieningen en zij komen er samen niet uit, dan kan de huurder de huurcommissie vragen om de hoogte van het maandelijkse voorschot te beoordelen.
  6. De huurder is het niet eens met de jaarafrekening servicekosten en nutsvoorzieningen. Als huurder en verhuurder het niet eens zijn over jaarafrekening servicekosten en nutsvoorzieningen en komen zij er samen niet uit, dan kunnen zij de huurcommissie vragen de jaarafrekening vast te stellen.
  7. De huurder woont nog geen 6 maanden in een woning en wil weten of hij/zij een redelijke huurprijs betaalt. De huurprijs die getoetst wordt is meestal een geliberaliseerde huurprijs.

Wat is woningverbetering?

​Bij woningverbetering gaat het om dat de aangebrachte voorzieningen tot meer woongenot moet leiden. Dit is bijvoorbeeld het geval als er een tweede toilet, dubbel glas of centrale verwarming (cv) in een woning worden aangebracht. Het vervangen of herstellen van bestaande voorzieningen is geen woningverbetering. In dat geval is er sprake van (groot) onderhoud of renovatie.


Wat is een medehuurder?

Er zijn verschillende vormen van medehuurderschap. Een huurder kan medehuurder worden (1) op grond van contractuele afspraken of (2) op grond van wettelijke bepaling. 

Op grond van de wettelijke bepaling komt de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder het medehuurderschap toe zolang de huurder zijn/ haar hoofdverblijf heeft in de woning. 

Mocht er geen sprake zijn van een echtgenoot of geregistreerd partner dan kan de samenwoner pas medehuurder worden als de huurder met de samenwoner ten minste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormt/ bij elkaar wonen in de woonruimte waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft en door de verhuurder is erkend als medehuurder. 

De medehuurder wordt hoofdelijke aansprakelijk voor de betaling van de huur en het verrichten van kleine herstellingen.




Geldt het medehuurderschap voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte?

​Ja, het medehuurderschap geldt zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimte.


Wat is een duurzame gemeenschappelijke huishouding?

​een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet minimaal twee jaar hebben geduurd, er moet zorg naar elkaar betracht worden en er moet een intentie van een duurzame relatie voor de toekomst aangetoond worden.


Wat is woningruil?

​Woningruil kan slechts plaatsvinden tussen huurders van woonruimte. Beide huurders moeten toestemming hebben van hun verhuurders. De oude huurovereenkomsten worden opgezegd en er moeten nieuwe huurovereenkomsten worden opgesteld. De ene huurder neemt niet de rechten en verplichtingen van de andere huurder over. Dit betekent dat er een nieuwe huurprijs kan worden afgesproken en het gehuurde aan de verhuurder wordt opgeleverd, zoals u deze bij aanvang van de huurovereenkomst is ontvangen. Als de verhuurders weigeren om in te stemmen met de woningruil, kunnen de huurders een procedure starten. De rechter zal de vordering tot woningruil allen toewijzen als de aanvrager van de woningruil een goed argument heeft. Bijvoorbeeld omdat een van de huurders geen trappen meer kan lopen en wil ruilen met een woning op de begane grond.


Geldt het beroep op woningruil alleen voor zelfstandige woonruimte?

​Nee, woningruil geldt voor zelfstandige, onzelfstandige en ook voor woonwagens en standplaatsen.


Wat gebeurt er als de huurder overlijdt?

​Als de huurder overlijdt en alleen woont, dan eindigt de huurovereenkomst aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder.


Wanneer kunnen de erfgenamen de huurovereenkomst op zijn vroegst opzeggen?

​De erfgenamen zijn bevoegd de huurovereenkomst al tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder op te zeggen. Tot het eind van de huurovereenkomst moeten de erfgenamen wel de huur blijven betalen.


Wat gebeurt er als de huurder is getrouwd of een geregistreerd partnerschap heeft en overlijdt?

​Als de huurder getrouwd was of een geregistreerd partnerschap had, zet de medehuurder automatisch de huurovereenkomst voort.


Wat gebeurt er als er een andere persoon in het gehuurde woont en de hoofdhuurder overlijdt?

​Als deze andere persoon die in de woonruimte zijn of haar hoofdverblijf heeft, kan aantonen dat er een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder bestond, krijgt deze persoon van rechtswege een huurrecht van zes maanden tegen betaling van de huur. Als de andere persoon de huurovereenkomst wil voortzetten, dient hij  of zij als eerste een verzoek te doen aan de verhuurder. Als de verhuurder het verzoek niet honoreert, kan de huurder binnen zes maanden na het overlijden van de hoofdhuurder een procedure starten bij de kantonrechter.
De kantonrechter wijst de vordering af:
  1. als de aanvrager niet kan bewijzen dat er een duurzame gemeenschappelijke huishouding is geweest met de overleden hoofdhuurder.
  2. als de aanvrager vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst.
  3. als voor de huur van de woning een huisvestingsvergunning verplicht is en de aanvrager kan deze vergunning niet overleggen.


Wat zijn de wettelijke opzeggingsgronden van een huurovereenkomst voor woonruimte?

  1. ​als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt.
  2. als de huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen niet zijnde een huurovereenkomst op grond van de Huurwet Doorstroming Huurmarkt 2015.
  3. als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (hieronder valt niet verkoop) of renovatie.
  4. als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten, tenzij het een geliberaliseerde huurovereenkomst betreft waarbij de huurprijs bij aanvang geliberaliseerd was en de woning ook geliberaliseerd is. Een nieuwe huurovereenkomst kan nodig zijn vanwege herziening van verouderde bepalingen het schriftelijk vastleggen van mondelinge afspraken of verandering van het gehuurde vanwege een renovatie.
  5. als er krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende andere bestemming wilt verwezenlijken.
U kunt als lid de juridische dienst van Vastgoed Belang altijd om advies vragen of u zich kan beroepen op een opzeggingsgrond.



Middenstandsbedrijfsruimte

Wat zijn de voorwaarden voor een middenstandsbedrijfsruimte?

Het zijn ruimten voor het publiek toegankelijk en de rechtstreekse levering van goederen en diensten. Het is niet altijd eenvoudig om vast te stellen of er sprake is van middenstandsbedrijfsruimte. Per geval moet aan de hand van de feitelijke omstandigheden ter plaatse bekeken worden of er sprake hiervan is. We verwijzen u naar de huurovereenkomst winkelruimte met de algemene huurvoorwaarden en de toelichting, ook te downloaden via de webwinkel op de website Vastgoed Belang. Voor leden zijn deze gratis te verkrijgen.

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst voor een middenstandsbedrijfsruimte? Wij kunnen de huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte voor u opstellen toegepast op uw situatie. De dienst huurovereenkomst opstellen kunt u hier boeken. 

Wat zijn de meest voorkomende middenstandsbedrijfsruimten?

​Bakkers, slagers, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, kappers, stomerijen, bezinepompen, lunchrooms, bars en de kantine op sportterreinen die voor publiek toegankelijk zijn.

Heeft de huurder huurbescherming bij middenstandsbedrijfsruimte?

​Ja, de huurder van middenstandsbedrijfsruimte heeft huurbescherming met vaste wettelijke huurtermijnen van vijf plus vijf jaar. Er is wel één uitzondering, De verhuurder en de huurder kunnen bij aanvang van de huurovereenkomst een termijn van twee jaar of korter overeenkomen. Als deze termijn verstrijkt dan loopt de huurovereenkomst door met drie  jaar = vijf jaar plus vijf jaar.

Wilt u dat wij uw situatie beoordelen en u daarover adviseren? Dan kunt u de dienst 'beoordelen' of de dienst 'beoordelen plushier boeken. 

Kan er een afwijkende huurtermijn worden overeengekomen?

​Ja, als partijen een afwijkende huurtermijn willen overeenkomst zoals  bijvoorbeeld zeven jaar, dan moet de rechter over deze afwijking een goedkeuring geven. De rechter zal goedkeuring geven indien de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast of wel dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder in redelijkheid de bescherming van de wet niet nodig heeft zoals bijvoorbeeld een grote winkelketen.

Wilt u dat wij de huurovereenkomst beoordelen? Dan kunt u de dienst huurovereenkomst beoordelen hier boeken. 


Wat is de huurverhoging voor middenstandsbedrijfsruimte?

​De huurverhoging voor middenstandsbedrijfsruimte worden vaak geregeld in de huurovereenkomst. De meest voorkomende huurverhogingsmethode betreft een verhoging met een berekening op grond van de het CBS-indexcijfers. De berekening wordt meestal geregeld in de Algemene huurvoorwaarden behorend bij de huurovereenkomst.

Wilt u de huurverhoging voor middenstandsbedrijven door ons uitgerekend hebben? Of wilt u graag advies over het  doorvoeren van de huurverhoging toegepast op uw situatie? Dan kunt u de dienst CBS-prijsindex huurverhoging uitrekenen of de dienst huurverhogingsadvies hier boeken. 








Wat is een huurprijsherziening bij middenstandsbedrijfsruimte?

​Bij verhuur van middenstandsbedrijfsruimte kan in een aantal gevallen zowel de verhuurder als de huurder een verzoek indienen bij de rechter voor resp. een huurprijsverhoging of huurprijsverlaging van de huurprijs.


Hoe vaak kan er een huurprijsherziening worden doorgevoerd?

​Artikel 7:303 BW bepaalt ten aanzien van huurovereenkomsten die niet zijn aangegaan voor een bepaalde tijd, dat een nadere vaststelling van de huurprijs kan worden gevorderd telkens wanneer ten minste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door de partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Het is belangrijk voorafgaand aan een voorstel tot huurprijsherziening eerste een deskundigenrapport te laten opstellen door een bedrijfsmakelaar. De huurder zal ook zijn advies gaan inwinnen. Als verhuurder en huurder er samen niet uitkomen, moet de verhuurder in geval van een huurprijsverhoging en de huurder in het geval van een huurprijsverlaging een verzoek doen bij de rechter om een huurprijs te laten vast stellen.





Kan de verhuurder een indeplaatsstelling weigeren?

​Als de verhuurder gegronde redenen heeft om niet mee te willen werken, kan de huurder wel de rechter verzoeken om de derde partij als huurder in de plaats te laten treden, zodat de bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet.


Is bij indeplaatsstelling een nieuwe huurovereenkomst verplicht?

In principe hoeft dit niet. De nieuwe huurder kan bij een daadwerkelijke indeplaatsstelling, dus als het zelfde bedrijf wordt voortgezet ook het bestaande huurcontract voortzetten.

De rechten en plichten van de huurder gaan over op de nieuwe huurder.

De aanpassingen in de tenaamstelling, bankrekening en BTW nummers kunnen worden toegevoegd in een allonge.

Klik hier voor de voorbeeldovereenkomst (koppeling met indeplaatsstellingsovereenkomst op de website).


Wanneer wijst de rechter een verzoek tot indeplaatsstelling toe?

​De rechter kan de vordering slechts toewijzen indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. 


Wanneer wijst de rechter een verzoek tot indeplaatsstelling af?

De rechter wijst de vordering af indien de derde niet voldoende waarborgen biedt voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Het is van belang dat de nieuwe huurder het bedrijf dat door de oude huurder zelf of door een ander in het gehuurde wordt uitgeoefend, voortzet.


Zijn er gevolgen als een huurder van winkelruimte tussentijds de huur wil opzeggen?

Dit kan met wederzijds goedvinden. Echter is de verhuurder niet akkoord. Dan dient de huurder voor de lopende huurperiode een nieuwe huurder te vinden (een indeplaatsstelling). Als de huurder zomaar het gehuurde verlaat zonder toestemming, leegt de huurder wanprestatie en is hij schadeplichtig. De verhuurder kan een schadevergoeding eisen. De exacte grondslag en daadwerkelijke hoogte van de schadevergoeding zal moeten worden vastgesteld. De verhuurder kan juridisch advies inschakelen. We verwijzen u naar de adviesmogelijkheden op de website. U kunt een standaarddienst boeken voor het beoordelen van uw zaak of exclusief voor leden een advocaat inschakelen.

 


 


Overige bedrijfsruimte

Wat zijn de voorwaarden voor een overige bedrijfsruimte?

​De overige bedrijfsruimte is eigenlijk de restgroep waar alle ruimten onder vallen die geen woningen dan wel middenstandsbedrijfsruimten zijn.

Wat zijn de meest voorkomende overige bedrijfsruimten?

Kamerverhuurbedrijven, fabrieken, garages, kinderdagverblijven, showrooms, reisbureaus, ziekenhuizen, notarissen, accountants, opslagruimte, fitnesscentra, sportzalen, huisartsen, musea, rijscholen en autoverhuurbedrijven.

Heeft de huurder huurbescherming bij overige bedrijfsruimte?

Nee, de huurder heeft alleen een ontruimingsbescherming bij beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder heeft nog gedurende twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst de tijd om het gehuurde te ontruimen. Binnen deze twee maanden termijn kan de huurder de rechter verzoeken de schorsingstermijn tot één jaar te verlengen. De rechter kan op verzoek van de huurder nog twee keer verlengen. De rechter wijst de verzoeken af als de huurder zelf de huur heeft opgezegd, de huurder heeft ingestemd met de beëindiging en als de huurder zich niet gedragen heeft als een goed huurder.

Wanneer moet een garagebox met btw of zonder btw worden verhuurd?

​De huur van een garagebox moet inclusief btw worden geheven indien er een auto in de garagebox kan worden gestald. Als er geen auto in de garagebox kan worden geplaatst en is deze ook niet zo ingericht, dan betreft het een opslagruimte en dient er geen huur inclusief btw te worden geheven. Het is van belang om in de huurovereenkomst duidelijk te nemen welk gebruik is toegestaan.



Wat is per 1 januari 2023 de huurverhoging voor overige bedrijfsruimte?

De huurverhoging voor winkels en overige bedrijfsruimte is niet wettelijk beperkt en u kunt in principe een huurverhoging van 14,1% aanzeggen. Vanuit Vastgoed Belang geven we de leden mee dat er weliswaar geen beperking is maar dat de ene huurder zo'n hoog huurverhogingspercentage niet kan dragen en de andere huurder wel. U zou per huurder kunnen beslissen wat een redelijk percentage is.


Moet de verhuurder altijd toestemming geven voor een indeplaatsstelling van een nieuwe huurder?

​Wanneer een huurder zijn bedrijf wil overdragen aan een andere huurder, dient de huurder daarvoor de toestemming van de verhuurder te verkrijgen.