Om de gemiste inkomsten door het in 2028 versneld overgaan op een vermogenswinstbelasting voor alle beleggingscategorieën te compenseren, wil het kabinet het door de Belastingdienst gehanteerde fictieve rendement op onder andere vastgoed in 2027 met 1,5 procentpunt verhogen. Boven op de al eerder verwachte stijging van 0,37 procentpunt komt dat neer op een forfait van 7,87 procent. Voor particuliere verhuurders betekent over 2027 een verhoging van 31,2 procent van de belasting die zij afdragen in box 3.
Verhogen forfait is niet eens nodig, kabinet haalt meer geld op dan nodig
“Voor een groeiende groep particuliere verhuurders ligt de belastingdruk inmiddels flink hoger dan de feitelijke huuropbrengst,” zegt Niek Verra. “Daardoor staat het water veel verhuurders nu al aan de lippen en worden zij gedwongen hun huurwoningen te verkopen. De Wet werkelijk rendement in 2028 is de reddingsboei voor veel verhuurders, maar de dekkingsmaatregel duwt ze voor die tijd alsnog kopje onder. Het kabinet verzuipt zo de sector die het wil helpen.”
Vastgoed Belang wijst erop dat het verhogen van het forfait bovendien niet eens nodig is voor budgettaire neutraliteit. De verhoging moet de staatskas
volgens een Kamerbrief 473 miljoen euro in 2027 opleveren en 203 miljoen euro in 2028. Tegelijkertijd blijkt uit de brief dat het totale pakket aan aangekondigde maatregelen structureel 454 miljoen euro meer oplevert dan nodig is om de gemiste inkomsten te compenseren.
Grote zorgen om actualisering leegwaarderatio
Naast de verhoging van het forfait maakt Vastgoed Belang zich zorgen over plannen om de leegwaarderatio te actualiseren. Die ratio is een correctie op de WOZ-waarde voor verhuurde woningen, omdat woningen in verhuurde staat een lagere waarde hebben dan woningen zonder huurder. In de Prinsjesdagstukken werd verwezen naar plannen om de afslag voor verhuurde woningen op de
WOZ-waarden te actualiseren.
Omdat de consensus is dat de gehanteerde leegwaarderatio in de afgelopen jaren te hoog waren, zal actualisering neerkomen op een verlaging van de ratio’s. Dat heeft negatieve effecten voor de start van de Wet werkelijk rendement. Een lagere leegwaarderatio leidt namelijk ook tot een lagere fiscale startwaarde van verhuurde woningen. Daardoor wordt bij latere verkoop meer winst belast.
Nog één laatste keer uitgewrongen
Verra: “Nu nog op het laatste moment de leegwaarderatio verlagen voelt alsof de sector nog één laatste keer wordt uitgewrongen. Eerst worden verhuurders jarenlang te zwaar belast onder het oude systeem, en nu dreigen ze ook in het nieuwe systeem opnieuw geraakt te worden. Dat ondermijnt het vertrouwen in de overgang naar belastingheffing op werkelijk rendement en zal de verkoopgolf verder doen aanzwellen.”
Vastgoedsector betaalt rekening voor reparaties voor aandelenbeleggers
Er ligt al een versie van de Wet werkelijk rendement in de Eerste Kamer, waarin er voor vastgoed een vermogenswinstbelasting moet komen. Dat voorstel introduceert tegelijkertijd een vermogensaanwasbelasting voor onder andere aandelenbeleggers, waardoor het voorstel in de senaat dreigde te stranden. Het kabinet komt daarom met aanpassingen aan het wetsvoorstel, waarmee voor alle beleggingscategorieën een vermogenswinstbelasting komt.
Verra: “De kritiek op vermogensaan
wasbelasting op aandelen is begrijpelijk, maar de rekening voor het repareren daarvan wordt nu neergelegd bij de vastgoedsector. Dat is onacceptabel. In het regeerakkoord is afgesproken om het investeringsklimaat op de woningmarkt te verbeteren, maar dat verslechtert nu alleen. De doelstelling om 100.000 woningen per jaar te bouwen
was al onhaalbaar, maar raakt nu nog verder uit zicht. Dit is niet alleen een ramp voor verhuurders, maar ook voor woningzoekenden.”
Foto: Tweede Kamer, CC-BY-NC 4.0-licentie
