- Het aantal uitpondingen (huurwoningen verdwijnen naar koopmarkt) blijft hoog: meer dan 2,7 keer zo hoog als voor invoering van stapeling van regulering en fiscale druk
- Naar verwachting zal de uitpondgolf pas vanaf het derde kwartaal van 2026 afzwakken. Dan komen er simpelweg minder huurwoningen vrij omdat de meeste tijdelijke huurcontracten aflopen op 30 juni.
- Het aantal beschikbare huurwoningen blijft in tweede helft van 2026 echter laag, terwijl het aanbod aan koopwoningen ook afneemt. Daardoor stokt de doorstroming op de bestaande woningmarkt terwijl de druk hoog blijft. Het wooninfarct waar in de aanloop naar de Wet betaalbare huur veelvuldig voor is gewaarschuwd, is dan een feit.
Het aantal woningen dat in het eerste kwartaal van 2026 werd uitgepond ligt op gelijke hoogte met een jaar eerder (-2,6 procent), maar nog steeds fiks hoger dan 2024 (+40,8%) en 2023 (+169,4%). Dat blijkt uit de nieuwste cijfers van het Kadaster.
Over een periode van twaalf twaalf maanden (Q2 2025 tot en met Q1 2026) stijgt het aantal uitpondingen ook nog steeds: +17,5 procent ten opzichte van Q2 2024 tot en met Q1 2025 en +87% ten opzichte van de twaalf maanden dáárvoor.
Afzwakking uitpondgolf vanaf 3e kwartaal begin van wooninfarct
Vastgoed Belang voorziet dat het aantal uitpondingen ook in het tweede kwartaal van 2026 nog hoog zal blijven, waarna er vanaf het derde kwartaal een afzwakking zichtbaar zal worden. De brancheorganisatie waarschuwt dat dit absoluut geen reden is voor optimisme. Huurwoningen die vrijkomen, worden namelijk nog steeds uitgepond. Het tempo waarin woningen daadwerkelijk vrijkomen, neemt na 30 juni 2026 echter af, omdat dan de laatste reguliere, tijdelijke huurcontracten aflopen.
“Het aantal beschikbare huurwoningen voor woningzoekenden blijft in de tweede helft van 2026 enorm laag, terwijl het aanbod aan koopwoningen ook nog eens afneemt,” zegt Edward Touw, algemeen directeur van Vastgoed Belang. “Daardoor stokt de doorstroming op de woningmarkt nog meer, terwijl de druk hoog blijft. Het wooninfarct waarvoor in de aanloop naar de Wet betaalbare huur veelvuldig is gewaarschuwd, is dan een feit.”
Uitpondgolf stijgt veren boven ramingen uit
Voor invoering van de Wet betaalbare huur rekende het ministerie van Binnenlandse Zaken/Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) met
drie mogelijke uitpondscenario’s tot en met juni 2034.
- optimistisch scenario: 23.500 uitgeponde woningen
- middenscenario: 83.000 uitgeponde woningen
- negatief scenario: 160.000 uitgeponde woningen
In de eerste 21 maanden nadat de Wet betaalbare huur werd ingevoerd, zijn er in totaal 66.541 woningen uitgepond. Dat is 2,8 keer zoveel als het ministerie in het meest optimistische scenario had voorzien voor een periode van tien jaar. Naar verwachting zal het middenscenario halverwege 2026 worden doorbroken. Daarnaast staat de stand nog geen twee jaar na invoering al op 41,6 procent van het meest negatieve tienjarenscenario.
Vergaande versoepelingen Wet betaalbare huur nodig
Om de massale uittocht van verhuurders te stoppen,
kondigde de minister onlangs aan in te willen zetten op de versoepelingen van de Wet betaalbare huur. Ze kiest daarbij voor opties die haar voorganger al heeft uitgewerkt, omdat die snel kunnen worden doorgevoerd. Het gaat daarbij onder andere om een opslag voor woningen met een hoge WOZ-waarde en iets betere waardering van huurwoningen zonder buitenruimte.
Recent Vastgoed Belang-onderzoek onder ruim 1.100 verhuurders toont aan dat de
aangekondigde versoepelingen niet genoeg zijn om de uitpondgolf te stoppen. Zo geeft 79 procent van de ondervraagden aan dat daarvoor meer versoepelingen nodig zijn. 14 procent gaat hoe dan ook verder met verkopen, ongeacht van welke versoepelingen dan ook. Van de ondervraagden geeft 6 procent aan met de voorgenomen versoepelingen weer terug over te gaan op verhuren.
“Om de uitpondbeweging echt te stoppen, zijn niet alleen maatregelen nodig die snel kunnen worden ingevoerd,” zegt Touw. “De markt heeft echt fundamentele wijzigingen nodig, ook als die om een iets langer wetwijzigingstraject vragen. In combinatie met het opnieuw mogelijk maken van tijdelijke verhuur aan alle doelgroepen, kan dat perspectief alleen al bijna direct de druk om uit te ponden wegnemen zodat we de bestaande huurvoorraad kunnen behouden.”
Onderlinge transacties tussen beleggers zijn indirecte uitpondingen
De nieuwste cijfers van het Kadaster tonen ook aan dat het aantal onderlinge transacties tussen beleggers inmiddels weer toeneemt. Vastgoed Belang waarschuwt echter dat het ook hier niet om een teken gaat dat het investeringsklimaat voor de huurmarkt toeneemt. Onder andere onderzoek van CBRE toont aan dat
95% van dit soort aankopen namelijk wordt gedaan door beleggers met een uitpondstrategie. Zodra deze huurwoningen vrijkomen, zullen ze dus alsnog verdwijnen naar de koopmarkt.
