Amsterdam – De brancheorganisatie voor de private verhuursector is blij dat de partijen
in hun agenda voor een nieuw kabinet erkennen dat ook investeerders en andere marktpartijen een belangrijke rol spelen in het oplossen van de woningnood. De vereniging plaatst wel een kritische noot over de suggestie dat er op de Nederlandse woningmarkt sprake is van marktfalen.
Specifiek is Vastgoed Belang positief over de aandacht voor het beter benutten van de bestaande voorraad in het programma van D66 en CDA. De partijen merken volgens de brancheorganisatie terecht op dat nieuwbouw belangrijk is om op langere termijn woningen op te leveren, maar dat in onder andere het optoppen en splitsen van bestaande gebouwen de grootste kansen liggen om al snel nieuwe woningen aan de voorraad toe te voegen.
Ook aanpassing van landelijk beleid nodig Particuliere en andere private verhuurders zijn van oudsher dé partijen die meer woningen toevoegen in de bestaande voorraad. Uit cijfers van het CBS blijkt dat
ongeveer 70 procent van de nieuwe woningen die ontstaan door transformaties, optoppen en splitsen op conto van deze sector komt. In de afgelopen jaren realiseerden private partijen op deze manier zo'n 13.000 nieuwe woningen per jaar.
Vastgoed Belang spreekt dan ook zijn waardering uit voor de ambitie om het creëren van extra woningen in de bestaande voorraad eenvoudiger te maken, bijvoorbeeld door te schrappen in lokale bezwaar- en vergunningsprocedures. Wel merkt de vereniging op dat, om echt vierkante meters te maken in het beter benutten van de bestaande voorraad, ook versoepeling van landelijke regulering en fiscaal beleid nodig is.
Uitpondgolf stoppen essentieel voor beter benuttenWaar private verhuurders tot voor kort nog op grote schaal investeerden in het realiseren van nieuwe woningen in de bestaande voorraad, is nu een omgekeerde beweging te zien. Als gevolg van een stapeling van regulering en fiscale druk vindt er een zogeheten uitpondgolf plaats, waarbij huurwoningen naar de koopmarkt verdwijnen. In het afgelopen jaar, van het vierde kwartaal van 2024 tot en met het derde kwartaal van 2025, verdwenen er volgens het Kadaster
38.580 woningen van de huurmarkt.
“Een uitgeponde woning kan je niet optoppen of splitsen," zegt Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang. “Het is daarom belangrijk dat de verkoopgolf wordt afgeremd. We roepen de formerende partijen daarom op om de vorig jaar ingevoerde middenhuurregulering vergaand te versoepelen, omdat die verhuren en het realiseren van nieuwe woningen in veel gevallen onrendabel maakt. Ook is verlichting van de torenhoge belastingdruk voor verhuurders essentieel."
Aanknopingspunten voor fiscale verlichting verhuurders
Hoewel de fiscale focus op de woningmarkt in de agenda van D66 en CDA vooral bij mensen een met een koopwoning ligt, ziet Vastgoed Belang wel aanknopingspunten om ook de fiscale druk op het investeren in huurwoningen te verlichten. Zo willen de partijen doelmatigere en rechtvaardigere belastingen. Ook wordt er gesproken over het terugdringen van landelijke koppen op Europese regels.
Verra: “In de agenda zien we een directe link met het huidige box 3-beleid en de Nederlandse verzwaring van de renteaftrekbeperkingsregels in de vennootschapsbelasting. Beide maatregelen zijn op dit moment niet rechtvaardig, omdat ze niet daadwerkelijk gerealiseerde rendementen dan wel winsten belasten. Daarnaast is ook verhoogde overdrachtsbelasting op dit moment allesbehalve doelmatig. De recente verhoging van deze belasting leidde tot minder belastinginkomsten en minder woningen. Daar liggen dus grote kansen voor verbetering."
Geen markt- maar systeemfalen
Vastgoed Belang zet wel kritische noten bij de passage uit de agenda over de bouw van middenhuurwoningen. Daarin staat dat corporaties meer armslag moeten krijgen om ontwikkelingen op te pakken die niet voldoende door de markt worden opgepakt, waarbij wordt gehint naar het beschikbaar stellen van staatssteun. De brancheorganisatie merkt op dat middenhuurwoningen tot een aantal jaar geleden wel degelijk door de markt werden opgepakt, maar dat dit pas minder werd nadat de regulerings- en belastingdruk werden verhoogd.
Verra: “In de agenda lijkt te worden gesuggereerd dat in het middenhuursegment sprake is van falen door de markt, maar dat is niet het geval. Uit onderzoek in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en het ministerie van Financiën blijkt namelijk dat investeringen in middenhuur
ernstig zijn bemoeilijkt door overheidsbeleid. Er is dus geen sprake van markt- maar van systeemfalen. Als de druk van regulering en fiscaliteit wordt verlicht, kunnen marktpartijen ook in dit segment weer volop aan de slag."
