​De uitpondgolf blijft aanzwellen tot ongekende hoogtes. Het aantal huurwoningen dat momenteel per stuk wordt verkocht, ligt maar liefst 143 procent hoger dan twee jaar geleden. Vastgoed Belang concludeert op basis van de nieuwste Kadastercijfers dat Nederland steeds dieper in een wooncrisis wegzakt. De brancheorganisatie voor particuliere en andere private verhuurders roept op tot dringende versoepeling van huurregulering en broodnodige fiscale verlichting.

Uit eigen analyse van de Kadaster-cijfers door Vastgoed Belang blijkt dat het aantal woningen dat momenteel wordt uitgepond spectaculair hoger ligt dan in voorgaande jaren. Over een periode van twaalf maanden – van het derde kwartaal van 2024 tot en met het tweede kwartaal van 2025 – werden in totaal 36.380 huurwoningen verkocht door particuliere en bedrijfsmatige verhuurders. Dat is een stijging van 49 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, en bijna tweeënhalf (2,4) keer zoveel als twee jaar geleden.



Cijfers: Kadaster. De knip in de bijgevoegde grafiek is aangebracht omdat er vanaf 2019 completere cijfers beschikbaar zijn. In eerdere kwartalen waren uitpondingen door particuliere verhuurders met slechts één huurwoning niet in de Kadastercijfers opgenomen. Omdat dit leidde tot onderrapportage van het totaal aantal uitpondingen, zijn deze cijfers – na aandringen van Vastgoed Belang – alsnog met terugwerkende kracht tot en met 2019 beschikbaar gesteld.

Stijging uitpondingen loopt gelijk op met afblazen nieuwbouwprojecten
De toename in het aantal uitpondingen loopt gelijk op met de ontwikkeling in het aantal afgeblazen nieuwbouwprojecten. Uit cijfers van het CBS bleek vorige week dat er vanaf halverwege 2023 een enorme stijging is in het aantal nieuwbouwprojecten dat wel vergund is, maar toch werd afgeblazen. In de periode van het derde kwartaal van 2024 tot en met het tweede kwartaal van 2025 was sprake van een stijging van 122 procent ten opzichte van dezelfde periode twee jaar eerder.



Cijfers: CBS. In onderstaande grafiek is per twaalf maanden het aantal afgeblazen nieuwbouwprojecten te zien. Daaruit wordt duidelijk dat dat aantal bij bedrijfsgebouwen (waar de nieuwe huurregulering niet op van toepassing is) redelijk stabiel blijft. Bij woningen is zeer duidelijk te zien dat met het dichterbij komen en uiteindelijk invoeren van de Wet betaalbare huur het aantal afgeblazen projecten omhoog schiet.

Verstorende overheidsmaatregelen vanaf 2023 in stroomversnelling
Vastgoed Belang-voorzitter Niek Verra wijst erop dat het geen toeval is dat in dezelfde periode zowel het bestaande huurwoningaanbod krimpt als meer woningbouwprojecten worden afgeblazen. “De afgelopen vijf jaar is er een stapeling van maatregelen genomen die samen een desastreus effect hebben op de woningmarkt. Die ontwikkelingen kwamen in 2023 in een stroomversnelling. Dat jaar steeg de belastingdruk in box 3 en werd steeds duidelijker dat de Wet betaalbare huur zou worden ingevoerd. Woningzoekenden zijn daar de dupe van, vooral als zij niet in aanmerking komen voor een corporatie- of koopwoning. Zij zijn afhankelijk van de private huursector, maar voor hen is er bijna geen woning meer te vinden."

Verschuiving van sociale en middenhuur naar vrije sector
Waar met de invoering van de Wet betaalbare huur werd beoogd om meer huurwoningen in het middensegment te realiseren, blijkt uit de Kadastercijfers dat de wet in de praktijk averechts uitpakt. Hoewel het aantal omzettingen van koop- naar huurwoningen de afgelopen jaren is afgenomen, signaleert het vastgoedregister dat het bij de aankopen waar dit nog wel gebeurt voornamelijk gaat om grotere woningen die in de nog resterende vrije sector vallen. Er vindt dus een verschuiving plaats van het sociale en middensegment naar de vrije sector. Uit recente cijfers van Pararius blijkt dat de krimp van het sociale en middensegment bovendien meer druk zet op de vrije sector, waardoor in dat segment de huurprijzen stijgen.

Verra roept politiek Den Haag op om nu in te grijpen. “Toen de stapeling van maatregelen werd doorgevoerd, zijn meerdere afspraken gemaakt om de effecten daarvan op de woningmarkt nauwlettend te volgen. De vraag is nu hoe lang we dat nog moeten doen voordat er actie wordt ondernomen. We zien elk kwartaal nieuwe cijfers binnenkomen, die telkens een negatiever beeld laten zien dan het vorige kwartaal. En dat zal de komende tijd niet anders zijn. Woningzoekenden staat inmiddels het water aan de lippen. Het is nú tijd om regulering te versoepelen en fiscale verlichting door te voeren, de overheid belast en reguleert Nederland anders steeds dieper een woningcrisis in."

Uitpondgolf keren
In een poging om de uitpondgolf te keren, stuurt minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer binnenkort een besluit naar de Tweede Kamer om de Wet betaalbare huur op een aantal punten te repareren. Verra: “Het gaat daarbij om kleine wijzigingen, die de problemen niet volledig zullen oplossen maar wel een stap in de goede richting zijn. Als politieke partijen oprecht zijn in hun zorgen over het woningtekort, dan nemen ze die voorstellen aan."

Daarnaast ligt er een voorstel voor de Wet werkelijke rendement box 3 in de Tweede Kamer dat een oplossing moet bieden voor de torenhoge belastingdruk voor particuliere verhuurders in box 3. Die wet gaat op z'n vroegst pas in 2028 in, en dat is veel te laat, waarschuwt Verra. “Particuliere verhuurders kunnen niet nog twee jaar een belastingdruk van meer dan 100 procent van hun inkomsten dragen. Tegen 2028 is er dan geen particuliere huurmarkt meer over." Omdat verhuurders in box 3 nu meer belasting betalen dan ze aan huuropbrengsten binnenkrijgen, kondigde Vastgoed Belang onlangs een rechtszaak tegen de Nederlandse staat aan. Inzet is om een eerlijker en werkbaar fiscaal beleid af te dwingen, waarin particuliere verhuurders kunnen blijven bijdragen aan de oplossing voor de woningnood.

Aankopen met uitpondstrategie
Een opvallende ontwikkeling in de Kadastercijfers is dat het aantal aankopen door bedrijfsmatige verhuurders stijgt. In het tweede kwartaal van 2025 kochten zij 50 procent meer woningen dan in hetzelfde kwartaal in 2024, voornamelijk van andere verhuurders. Dat betekent echter niet dat die woningen alsnog voor de huurmarkt behouden blijven. Bij onderlinge transacties van verhuurder naar verhuurder gaat het voornamelijk om aankopen met een uitpondstrategie. Daarbij kopen vooral bedrijfsmatige verhuurders reeds verhuurde woningen van andere verhuurders over, om die alsnog om te zetten in een koopwoning zodra de huurwoning vrijkomt. CBRE becijferde onlangs nog dat 95 procent van de huurwoningen in dit soort transacties de komende jaren alsnog wordt uitgepond.

Over Vastgoed Belang 
Vastgoed Belang streeft naar het verkrijgen van maatschappelijke erkenning van de toegevoegde waarde van particuliere verhuurders in vastgoed ten gunste van maatschappelijk rendement. Daarvoor is een goede en betrouwbare verbinding nodig tussen de sector en de samenleving. Hiervoor gaat Vastgoed Belang proactief in gesprek met belangen- en brancheorganisaties en wet- en regelgevers, op nationaal en internationaal niveau. Namens de particuliere vastgoedsector praten wij mee over maatschappelijke issues en bieden wij een platform voor kennis, informatie-uitwisseling en collectieve belangenbehartiging, gericht op thema's van de toekomst van de sector.