Bundeling van wettenDe komst van de Omgevingswet betekent dat er veel gaat veranderen. De wet bundelt bijvoorbeeld 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur.
De Omgevingswet verplicht het Rijk, provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. In deze omgevingsvisie moet rekening gehouden worden met de verschillende belangen in een gebied. Een omgevingsvisie gaat onder andere in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel erfgoed.
Iedere gemeente stelt daarnaast één omgevingsplan op. Het omgevingsplan bevat alle regels over de gebouwen, wegen, groen, water etc. die de gemeente stelt binnen haar grondgebied. Ook worden daarin functies toegekend aan locaties voor het gehele grondgebied van de gemeente. Bijvoorbeeld aan wat er op een locatie mogelijk is aan gebruik, waarvoor een bepaalde locatie is bedoeld of wát een locatie ís (zoals monument of waterkering).
Pilots
De Crisis- en herstelwet biedt gemeenten de mogelijkheid om een bestemmingsplan te maken dat sterk lijkt op het omgevingsplan uit de Omgevingswet, een zogenoemd ‘bestemmingsplan met brede reikwijdte’. Dat gebeurt door bij het vaststellen van een bestemmingsplan extra eisen op te nemen, zoals op het gebied van duurzaamheid. Denk hierbij aan gasvrije woningen, het verplichten van groene daken of het vastleggen van veiligheidsvoorschriften.
Tijdens een werkconferentie konden verschillende gemeenten hun ervaringen delen. Opvallend was dat er veel aandacht is voor de rol van de bewoners. Zo werden in de gemeente Best verschillende partijen in het betreffende gebied benaderd om deel te nemen aan de totstandkoming van een ‘bestemmingsplan met verbrede reikwijdte’. Opmerkelijk is dat particuliere verhuurders niet zijn benaderd.
Bestemmingsplannen
Dat de verhuurders niet betrokken worden, is niet nieuw. Ook bij het wijzigen van bestemmingsplannen is dit vaak niet het geval. Van pandeigenaren wordt verwacht dat zij zelf de plannen van de gemeente in de gaten houden. Daarom is het voor u van belang om alert te zijn op wat er momenteel gaande is in uw gemeente.
Flexibiliteit
De intentie is dat de Omgevingswet meer flexibiliteit gaan bieden, maar het is wel belangrijk dat u erover mee praat.
Het park naast uw verhuurde woning, momenteel in het bestemmingsplan als park vastgelegd, kan onder de huidige regelgeving alleen bebouwd worden als er een lang traject van vergunningsverlening doorlopen wordt waar u als pandeigenaar bezwaar tegen kan maken. Via de nieuwe Omgevingswet zou in dit voorbeeld het mogelijk kunnen zijn het park te compenseren door elders een nieuw park aan te leggen, met mogelijk nadelige gevolgen voor de waarde van uw pand. De mogelijkheden die een gemeente biedt, worden aan de voorkant vastgesteld. Dat is het moment om eventuele bezwaren duidelijk te maken.
Belangrijke tips
Uiteraard houdt Vastgoed Belang de ontwikkelingen rondom de invoering van de Omgevingswet voor u in de gaten. De belangrijkste tips die wij u nu alvast mee kunnen geven zijn:
- controleer wat er in het bestemmingsplan staat over uw locatie;
- ga na of de gemeente werkt aan een pilot in de voor u belangrijke omgeving;
- bestudeer de eventuele omgevingsplannen;
- maak bezwaar tegen bestemmingsplannen of pilots voordat de gemeenteraad de plannen vaststelt.
