Tegelijk dient de brancheorganisatie enkele concrete verbetervoorstellen in voor zowel de WWR als het huidige box 3-regime, om te komen tot een werkbaar en rechtvaardig belastingstelsel dat de woningmarkt niet verder onder druk zet. Ook pleit Vastgoed Belang voor het introduceren van de mogelijkheid tot een herinvesteringsreserve in box 3, om broodnodige investeringen in de woningmarkt te stimuleren.
Heldere startwaarde voorkomt discussies
Specifiek uit Vastgoed Belang zijn zorgen over de inbrengwaarde bij de WWR. Verhuurders worden in het nieuwe stelsel bij verkoop van een huurwoning belast op basis van de waarde bij verkoop, vergeleken met de waarde op het moment van inbreng. In het huidige voorstel is voor woningen die al vóór inwerkingtreding van de wet in bezit zijn, uitgegaan van de WOZ-waarde per 1 januari 2028. Die waarde wordt echter pas omstreeks februari 2029 bekendgemaakt.
Vastgoed Belang pleit daarom voor een waardering waarbij voor verhuurders van tevoren al duidelijk is van welke inbrengwaarde zij moeten uitgaan. Het voorstel: hanteer de WOZ-waarde per 1 januari 2026, die al in februari 2027 bekend wordt, met een opslag van 20 procent als startwaarde per 1 januari 2028. Deze methode werd destijds bij invoering van de nieuwe wet inkomstenbelasting in 2001 ook toegepast bij de waardering van zogenoemde TBS-panden en voorkomt waarderingsdiscussies.
Tijdelijke herinvesteringsreserve in box 3 stimuleert investeringen op de woningmarkt
Om het investeringsklimaat op de huurwoningmarkt te verbeteren, doet Vastgoed Belang daarnaast een nieuw voorstel: de invoering van een tijdelijke herinvesteringsreserve in box 3. Particuliere verhuurders zouden dan verkoopwinsten kunnen reserveren en herbeleggen in de Nederlandse huurwoningmarkt.
Zonder zo’n faciliteit verdwijnt gerealiseerd kapitaal vaak uit de Nederlandse huurwoningmarkt omdat andere beleggingsvormen, zoals vastgoed in het buitenland, aantrekkelijker zijn. Uit onderzoek onder Vastgoed Belang-leden bleek onlangs dat slechts 10 procent na verkoop van huurwoningen al dan niet deels herinvesteert in de Nederlandse woningmarkt.
"De tijdelijke herinvesteringsreserve is een gerichte stimulans om verkoopopbrengsten opnieuw in Nederland te investeren in plaats van elders," aldus Edward Touw, algemeen directeur van Vastgoed Belang. "Voor bedrijfsmatige verhuurders bestaat deze optie al. Het introduceren van deze mogelijkheid zorgt voor een gelijker speelveld en komt de woningmarkt ten goede. De maatregel kan eventueel tijdelijk zijn en vervallen zodra vraag en aanbod op de huurmarkt weer in balans zijn."
Geen fictieve huur bij leegstand en actualisering vastgoedbijtelling
Vastgoed Belang merkt verder op dat in het huidige WWR-voorstel nog geen rekening is gehouden met ongewenste leegstand, bijvoorbeeld bij een winkelpand waarvoor geen huurder kan worden gevonden. Een verhuurder met bijvoorbeeld 5 langdurig leegstaande panden zou volgens het huidige wetsvoorstel voor alle 5 leegstaande panden worden belast voor een fictieve huur van 3,35 procent, terwijl er geen werkelijke huurinkomsten zijn. Dit past niet bij een stelsel dat werkelijk rendement wil belasten. Vastgoed Belang vraagt om de regeling aan te passen en tegenbewijs mogelijk te maken inzake de gevolgen van leegstand.
De vastgoedbijtelling van 3,35 procent is bovendien gebaseerd op een
SEO-rapport uit 2022 met data uit de jaren 2019 tot en met 2021. Sindsdien zijn huren veel minder hard gestegen dan WOZ-waarden. Het forfait van 3,35% is volgens Vastgoed Belang daarom gedateerd en geeft onterecht een te hoge waarde. Een forfait moet volgens de Hoge Raad de werkelijkheid benaderen: de 3,35% doet dat evident niet omdat het is gebaseerd op data uit veel te oude jaren.
Op basis van de actuele cijfers over huurstijging en WOZ-waardeontwikkeling zou de vastgoedbijtelling uitkomen op 2,80 procent. Ter voorkoming van (vele) juridische procedures meent Vastgoed Belang dat het 3,35% forfait in ieder geval verlaagd moet worden tot 2,80% en wordt voorzien van een jaarlijkse actualisering op basis van de meest recente macrocijfers inzake huurstijgingen en WOZ-waardemutatie.
Duidelijkheid over kosten: onderhoud versus verbetering
Vastgoed Belang is verder positief over de mogelijkheid om kosten af te trekken in het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement. Wel leidt dit volgens de brancheorganisatie tot onduidelijkheid over het verschil tussen kosten en investeringen. Juist met de grote verduurzamingsopgave voor de deur zullen er veel grensgevallen ontstaan. Vastgoed Belang vraagt om brede, begrijpelijke richtlijnen met praktijkvoorbeelden, zodat verhuurders weten waar zij aan toe zijn.
“Tot de Wet werkelijk rendement box 3 wordt ingevoerd, is het bovendien van essentieel belang dat kostenaftrek in de tegenbewijsregeling alsnog wordt toegestaan,” zegt Touw. “Als dit tot uitvoeringsproblemen leidt bij de Belastingdienst, kan hier desnoods een vast bedrag of percentage per woning voor worden gehanteerd. Dit is van cruciaal belang om de uitpondgolf van voornamelijk sociale en middenhuurwoningen zo snel mogelijk te stoppen. Zonder acute verlichting van de belastingdruk in box 3 is er in 2028 geen particuliere huurwoning in deze segmenten meer over.”
Herijk forfaitaire aftrek van 20.000 euro voor kadastraal niet-gesplitste woningen
Ook wijst Vastgoed Belang erop dat er voor verhuurde woningen die kadastraal niet gesplitst zijn, sinds 2011 een vaste aftrek geldt in box 3 van 20.000 euro op de WOZ-waarde. Dit bedrag weerspiegelt de lagere waarde omdat deze woningen niet afzonderlijk te verkopen zijn. De WOZ-waarden van alle woningen zijn sinds 2011 echter bijna verdubbeld, terwijl het aftrekbedrag nooit is aangepast. Vastgoed Belang stelt voor om dit bedrag per 1 januari 2026 te herijken in lijn met de WOZ-stijging sinds 2011, het met terugwerkende kracht toe te passen, en het voortaan jaarlijks automatisch te indexeren.
