​Die dringende oproep doet Vastgoed Belang aan de Tweede Kamer. De branchevereniging biedt Den Haag daarmee een laatste strohalm om de onredelijke belastingdruk voor particuliere verhuurders te verlichten en de gedwongen verkoop van 300.000 van de 570.000 particuliere huurwoningen die in box 3 worden verhuurd te voorkomen. Vastgoed Belang waarschuwt verder voor massabezwaren en -processen als zijn noodkreet geen gehoor vindt.

Particuliere verhuurders met een of meerdere woningen in box 3 worden momenteel niet belast op basis van hun daadwerkelijke huurinkomsten, maar op basis van een door de Belastingdienst vastgesteld fictief rendement. Omdat dat fictieve rendement in veel gevallen hoger is dan de huurinkomsten, valt de te betalen belasting vaak onredelijk hoog uit.

Gedwongen verkoop leidt tot oplopend tekort aan huurwoningen
Hoewel zowel een brede meerderheid van de Tweede Kamer als het huidige en vorige kabinet eerder erkende dat er een oplossing voor het huidige box 3-systeem moet komen, is het kabinet voornemens om het fictieve rendement vanaf 2026 te verhogen van 5,88% naar 7,77%. Omdat particuliere woningverhuurders in de praktijk veel lagere rendementen behalen, resulteert de verhoging erin dat zij in veruit de meeste situaties meer dan 100% van hun daadwerkelijke nettorendement aan belasting betalen.

Het gevolg is dat het tekort aan vooral betaalbare huurwoningen nog verder zal oplopen, doordat particuliere verhuurders nog vaker dan nu al het geval is over zullen gaan tot gedwongen verkoop. Naast de negatieve gevolgen voor de woningmarkt, resulteert dit in een structurele terugval in belastinginkomsten van tussen de 900 miljoen en 2,3 miljard euro.

Eerlijk deel aan belasting afdragen
Eerder bood Vastgoed Belang al oplossingen die het kabinet budgetneutraal in het huidige box 3-regime kan doorvoeren, in afwachting van een permanente oplossing met de invoering van de wet Werkelijk Rendement Box 3 per 1 januari 2028. Nu daar geen gebruik van is gemaakt in het Voorjaarsnota-akkoord, roept de branchevereniging Tweede Kamer-leden in een brandbrief op om een tijdelijke eenmalige geruisloze overgang naar box 2 mogelijk te maken. Dat komt erop neer dat particuliere verhuurders eenmalig hun huurwoningen onder kunnen brengen in een bv, zonder voor die administratieve handeling overdrachtsbelasting te betalen omdat het niet over een daadwerkelijke verkoop gaat. Vervolgens betalen zij in box 2 vennootschapsbelasting over hun netto werkelijk rendement, in plaats van box 3-belasting op basis van fictief rendement.

“Natuurlijk is het belangrijk dat iedereen zijn eerlijke deel aan belasting betaalt," zegt Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang. “We zijn dan ook helemaal niet tegen heffing op daadwerkelijk behaald rendement.De door de staatssecretaris van Financien voorgestelde wet Tegenbewijsregeling Box 3 die bij de Tweede Kamer in behandeling is, leidt voor particuliere verhuurders alleen tot een disproportioneel hoge belastingheffing over het forfaitair rendement. Na hier eerder andere oplossingen voor te hebben geboden, stellen we ons nogmaals constructief op met dit laatste redmiddel. Het alternatief, waarbij particuliere verhuurders meer belasting betalen dan ze aan inkomsten binnenkrijgen, is namelijk volstrekt onhoudbaar. Zeker omdat daardoor het tekort aan huurwoningen alleen nog maar groter wordt en woningzoekenden hier de dupe van worden."

Massale bezwaren en processen
Vastgoed Belang waarschuwt verder voor massale bezwaren en processen als de coalitie geen gebruikmaakt van de mogelijkheid tot geruisloze overgang. Eerder al deed de Hoge Raad meerdere uitspraken dat het heffen van belasting over fictief rendement niet is toegestaan. Sinds kort biedt de Belastingdienst particuliere verhuurders daarom een tegenbewijsregeling om hun daadwerkelijke rendement aan te tonen.

Op basis van de rekenmethode die in de tegenbewijsregeling moet worden gehanteerd, heft de fiscus echter nog steeds belasting over niet-gerealiseerde rendementen op gestegen woningwaardes en mogen verhuurders hun verhuurkosten niet aftrekken van hun inkomsten. In opvolging op de eerdere uitspraken van de Hoge Raad maken particuliere verhuurders en fiscalisten zich daarom al op voor een gang naar het Europees Hof omdat deze werkwijze in strijd is met het Europees eigendomsrecht.

Over Vastgoed Belang 
Vastgoed Belang streeft naar het verkrijgen van maatschappelijke erkenning van de toegevoegde waarde van particuliere investeerders in vastgoed ten gunste van maatschappelijk rendement. Daarvoor is een goede en betrouwbare verbinding nodig tussen de sector en de samenleving. Hiervoor gaat Vastgoed Belang proactief in gesprek met belangen- en brancheorganisaties en wet- en regelgevers, op nationaal en internationaal niveau. Namens de particuliere vastgoedsector praten wij mee over maatschappelijke issues en bieden wij een platform voor kennis, informatie-uitwisseling en collectieve belangenbehartiging, gericht op thema's van de toekomst van de sector.