UITGELICHT! “Het is helemaal niet raar dat de overheid financieel bijdraagt aan de realisatie van een betaalbare huurwoning en huurprijs onder de markthuur”

Datum: 16-06-2022
Het zal u niet zijn ontgaan: Vastgoed Belang deelt de breed gedragen opvatting dat de (huur)woningmarkt oververhit is. Een evenwichtige (huur)woningmarkt is echter voor alle partijen van belang. Om die reden publiceerde Vastgoed Belang recent vijf Bouwstenen voor een betaalbare, omvangrijke en duurzame woningmarkt voor iedereen. Wij vroegen woningmarktexpert Prof. Dr. P.J. Boelhouwer om een reactie. Het hele artikel leest in het nieuwe voorjaarsnummmer Steengoed Magazine 2022.

Hoe ligt de woningmarkt in Nederland er op dit moment naar uw mening bij? 

"Het zijn unieke en tegelijkertijd onzekere tijden op de woningmarkt. De krapte is nog nooit zo hevig geweest door een enorm tekort aan woningen. Dit zien we terug in het aantal overbiedingen en de alsmaar stijgende huizenprijzen. Gelukkig zien we inmiddels een aantal ontwikkelingen waardoor de markt misschien gaat ontspannen. De belangrijkste daarvan is de kapitaalmarktrente; die gaat nu heel hard en lijkt bijna met één procent per maand te stijgen. De leencapaciteit van woningzoekenden neemt daarmee flink af, wat de stijgende huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2022 mogelijk deed afvlakken. Het model van onze eigen onderzoeksgroep aan de TU Delft stelt dat deze afvlakking zich gaat voortzetten bij een rentestand onder de 3 procent. Indien de kapitaalmarktrente richting de 5 procent gaat verwachten wij prijsdalingen. Of dit ook echt gaat gebeuren is natuurlijk zeer ongewis. De onzekerheid door de oorlog in Oekraïne en het consumentenvertrouwen spelen daarbij ook een rol. Ook dit vertrouwen in de woningmarkt zien we de afgelopen periode geleidelijk afnemen. Het is eigenlijk nog nooit zo moeilijk geweest om de markt te voorspellen als nu. Toch lijkt er een omslag aan te komen. Wat in ieder geval niet gaat gebeuren is dat de huizenprijzen dit jaar nog eens achttien procent zullen stijgen."

Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de huurmarkt?

"Dat is lastig te zeggen. De meest recente kwartaalcijfers laten zien dat ook de kale huurprijs lijkt te zijn gestabiliseerd, hoewel de huurprijs van een gestoffeerde huurwoning juist verder doorstijgt. Ik verwacht dat verkopers op de koopmarkt niet snel geneigd zullen zijn om hun verkoopprijs te laten zakken, waardoor de druk op de huurmarkt blijft toenemen. Maar het is de vraag of voor deze druk nog voldoende ruimte is. We zitten inmiddels op gemiddeld veertien euro kale huur per vierkante meter, wat betekent dat we tegen grenzen beginnen aan te lopen. In Nederland is er - naast de vier grote steden - weinig markt voor een huurwoning van €1500 à €1600 euro per maand."


Is er op dit moment inderdaad sprake van een tekort van zo'n 300.000 woningen en wat is naar uw mening de oorzaak van dit tekort? Is dat de kapitaalmarktrente of hebben daarop alleen demografische factoren invloed?

"Het is om antwoord te geven op die vraag essentieel om onderscheid te maken tussen de effectieve vraag en de behoefte aan woningen. Wanneer je kijkt naar de effectieve vraag is de kapitaalmarktrente heel belangrijk. Zelf kijk ik echter vooral naar de woningbehoefte en welk type woningen we in Nederland nodig hebben. In de jaren dertig hadden we bijvoorbeeld een enorme woningbehoefte maar stonden er ontzettend veel woningen leeg. Nu geldt dat een stokkende bouwproductie en een sterk toenemend aantal huishoudens aan de basis liggen van de toenemende woningbehoefte. Er zijn in Nederland de afgelopen periode simpelweg te weinig woningen toegevoegd aan de markt. De bouwproductie is gezakt van circa 85.000 woningen per jaar direct voor de financiële crisis naar 41.000 woningen in 2014. Daarnaast groeit de bevolking, en met name het aantal huishoudens, de laatste jaren veel sneller dan voorheen.

Als je kijkt vraag naar de effectieve vraag naar woningen gaat het veel meer om de invloed van de (dalende) kapitaalmarktrente op de (stijgende) woningprijzen. Dat is een heel ander verhaal en gaat vooral over de marktvraag. De wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn echter ontzettend lang en de huurprijzen in de vrije sector zijn niet voor niks zo hard gestegen. Ook hier is dus sprake van een enorme vraag naar woningen."

En die groei van het aantal huishoudens: waar komt deze volgens u vandaan?

"Dat is met name arbeidsmigratie. De netto-migratie lag in Nederland jarenlang rond de twintigduizend. Inmiddels ligt deze al een aantal jaar – met uitzondering van het afgelopen Coronajaar 2020 - dik boven de honderdduizend. Met de toenemende arbeidsmarkt- en inkomensverschillen in Europa is de kans groot dat dit aantal alleen maar verder zal toenemen. Daarnaast is het zo dat het aantal huishoudens nadrukkelijk samenhangt met het aantal woningen. Je kan immers lastig een huishouden vormen als je geen woning hebt. Als er meer mogelijkheden ontstaan op de woningmarkt, krijg je vanzelf ook meer huishoudensvorming. Je ziet nu bijvoorbeeld vooral dat het aantal mensen boven de vijfentwintig dat nog thuis woont sterk toeneemt."

Is het dan zo dat een deel van de huishoudensvorming mede gestuurd wordt door de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente?

"Dat is altijd zo. Wanneer men de mogelijkheid heeft om een koopwoning aan te schaffen zullen zij deze stap ook sneller zetten. Dat is exact het verschil tussen de (werkelijke) woningvraag en de (latente) woningbehoefte. De woningvraag is inderdaad sterk afhankelijk van de marktomstandigheden, en dus van de kapitaalmarktrente. In London zie je bijvoorbeeld dat mensen noodzakelijk gaan samenwonen. Dat heeft ook invloed op de effectieve vraag naar woningen, want met twee inkomens kun je op een krappe markt meer vraag naar woningen uitoefenen dan slechts met één inkomen."

Het kabinet neemt zich voor tot en met 2030 per saldo 900.000 woningen bij te bouwen. Heeft Nederland inderdaad behoefte aan zo'n groot aantal extra woningen?

"Ja, is het niet over tien jaar dan wel over vijftien jaar. Het is daarbij wel belangrijk om te bepalen of wij in Nederland inderdaad vinden dat iedere alleenstaande recht heeft op een eigen woning. Je kan bijvoorbeeld ook inzetten op vormen van samenwonen of micro-woningen voor deze doelgroep. "

Gaat het ons in Nederland ook lukken om in zulke grote getalen nieuwe woningen bij te bouwen?

"Dat wordt de eerste paar jaar heel moeilijk maar het kan wel. We bouwen in Nederland simpelweg niet de aantallen die we willen bouwen. De bouwproductie is de laatste twee jaar alleen maar gedaald. Er wordt alsmaar gesproken over bouwen, bouwen, bouwen, maar in de werkelijkheid bouwen en transformeren we in Nederland steeds minder. We zouden natuurlijk wel kunnen inzetten op tijdelijke woningen of industrieel vervaardigde woningen die goedkoper en sneller te realiseren zijn."

Zit het knelpunt dan alleen in het bouwproces of ook in het ruimtelijke ordening- en vergunningsproces?

"Als je naar de ruimtelijke ordening en het aantal potentiële locaties kijkt, zijn die er volgens mij genoeg. We moeten die plancapaciteit dan alleen wel hard maken. De financiële middelen, de beschikbare mankracht en de langdurige procedures zijn daarnaast wel een groot probleem. Bovendien komt er steeds meer zand in de machine. We geven de burger in Nederland steeds meer mogelijkheden om een bezwaar te maken. Dit vertraagt de procedures enorm. De urgentie bij gemeenten om projecten te realiseren met markpartijen en corporaties moet omhoog. Daarnaast staan veel gebiedsontwikkelingen onder druk door de stijgende grond- en bouwkosten, waardoor onderhandelingen met partijen extreem lang duren. Dat kan natuurlijk niet."

De woningmarkthervormingen die voormalig minister Stef Blok in de periode 2013 - 2017 doorvoerde, worden op dit moment alom verguisd; hoe kijkt u terug op het door deze minister gevoerde beleid?

Het is onjuist dat alle problemen op de woningmarkt zijn ontstaan door het beleid van voormalig minister Stef Blok. De sterke bevolkingsgroei en de lage rentestand heeft destijds niemand kunnen voorzien. Wat de voormalig minister Stef Blok verkeerd heeft gedaan is dat hij een aantal op zichzelf terechte maatregelen heeft doorgevoerd op het verkeerde moment, namelijk middenin in de crisis. Bijvoorbeeld de aanscherping van de financieringseisen voor het hypothecair financieren van woningen (LTI, LTV en verplichte aflossing gedurende de looptijd). Dat zeggen het Centraal Planbureau en de Nederlandsche Bank inmiddels ook. Deze maatregelen hebben de woningmarktproblemen tijdens de recessie verergerd, met als gevolg dat de nieuwbouw van woningen steker terugviel dan nodig was. Ik denk wel dat we blij mogen zijn dat er destijds een aantal hervormingen zijn doorgevoerd. Anders hadden we nu een nog veel groter probleem gehad. De timing was alleen niet goed. De hervormingen hadden veel eerder moeten worden doorgevoerd. Daarnaast vind ik dat de corporatiesector in die periode wel heel hard is aangepakt."

Tijdens het beleid van voormalig minister Stef Blok nam het belang van de vrije huursector toe, waarmee de investeringen in dit woningmarktsegment geleidelijk aan zijn toegenomen. Moet de conclusie nu niet zijn dat de vrije huursector minder belangrijk wordt?

"Dat kan je niet alleen aan het beleid van Stef Blok koppelen. Je moet ook kijken naar hoe de woningmarkt zich in andere landen ontwikkelt. Je ziet in veel landen dat de koopwoningmarkt onder grote druk staat. Dat heeft te maken met hoe de bevolkingsopbouw en arbeidsmarkt er momenteel voor staan. Er ontstaat veel meer vraag naar woningen wat de huizenprijzen doet stijgen. Dit heeft tot gevolg dat een koopwoning voor een groeiende groep mensen onbereikbaar wordt. Die groep zal als vanzelf een beroep op de huurmarkt doen, wat betekent dat je ook meer woningen nodig hebt in de vrije huursector. Bijvoorbeeld om te voorkomen dat middeninkomens tussen wal en schip gaan vallen. Deze groep is van groot belang voor de economie: het zijn de mensen die ons haar knippen en lesgeven aan onze kinderen."

Het nieuwe kabinet heeft aangekondigd dat er 'een vorm van regulering' van de middenhuur komt. Minister De Jonge heeft aangegeven dat dit voor wat hem betreft moet gebeuren door middel van het doortrekken van het bestaande woningwaarderingsstelsel. Daarmee lijkt de minister te kiezen voor dwingendrechtelijke regulering van de middenhuur en dus voor uitbreiding van de bestaande sociale huursector. Hoe kijkt u hiertegen aan?

"Het maakt mij persoonlijk niet zoveel uit in wat voor sector een woning valt, als deze maar tegen een redelijke prijs verhuurd wordt. We weten wel dat het bij corporaties niet altijd even efficiënt gaat en er zich forse exploitatietekorten voordoen, dus er valt best wat voor te zeggen om dit door marktpartijen te laten doen. Ik ben er dan wel van overtuigd dat je dit - gezien de huidige schaarste - moet gaan reguleren. In een aantal landen met een sterke particuliere huursector zoals Zwitserland en Duitsland gebeurt dit al. Volgens mij heeft iedereen daar baat bij. Marktpartijen moeten in dat geval wel een redelijk rendement kunnen behalen. Dat lijkt mij logisch, anders moet je dit niet via de markt organiseren."

Dus u zegt dat regulering een publiek belang is gegeven de omstandigheden op de woningmarkt en het kabinet hier kan kiezen voor een vorm van privatisering waarbij de markt binnen de kaders van de regulering een redelijk rendement kan behalen? 

"Ja, en dat laatste is natuurlijk essentieel. Dit komt eigenlijk voort vanuit een bredere systeemongelijkheid. Wanneer je als overheid zegt dat je een sociale sector wilt die huurwoningen aan lagere inkomens aanbiedt ónder de marktprijs, en daarnaast een koopsector subsidieert waar grote tekorten bestaan terwijl de rentestand historisch laag is, kan de vrije sector daar in theorie nooit tegenop. Zeker omdat de mensen die in deze sector investeren ook rendement moeten behalen. Deze ongelijke behandeling ligt aan de basis van de knelpunten die in de vrije huursector zijn ontstaan én de reden dat je arbitrage krijgt tussen koop en huur. Als je als overheid niets aan dit systeem verandert, maar wel een betaalbaar middensegment wilt, zal je de vrije huursector moeten gaan ondersteunen. Dat kan niet anders."

De rol van particuliere beleggers is onderwerp van een fel maatschappelijk debat. Hoe beoordeelt u deze rol van particuliere beleggers op de woningmarkt? Onderzoek van het Kadaster, CBS en PBL laten zien dat er relatief veel kleine particuliere woningbeleggers zijn, die slechts enkele woningen verhuren; woningen die ze vaak ook nog van de koopwoningmarkt hebben 'opgekocht'. Vormt deze groep van 'buy to let'-beleggers niet juist het probleem en zo ja, wat is dan dit probleem?

"Het is waar dat de particuliere belegger momenteel als boeman wordt gezien. Maar dat heeft vooral te maken met de excessen. Daarom ben ik ook heel blij met Vastgoed Belang, omdat jullie een pleitbezorger zijn van zelfregulering waarmee de belegger die zijn of haar werk netjes wil doen onderscheiden wordt van de rest. We kunnen niet ontkennen dat er ook dingen misgaan in de particuliere huursector met negatieve gevolgen voor de leefbaarheid in sommige wijken. Als je bijvoorbeeld ziet wat er in Carnisse (Rotterdam) en het Laakkwartier (Den Haag) gebeurt dan is dat gewoon zeer ernstig. Wie de particuliere huursector een warm hart toedraagt moet de introductie van de verhuurdersvergunning daarom omarmen. Dat is namelijk de manier om de rotte appels uit de markt te jagen en de negatieve beeldvorming rondom particuliere vastgoedbeleggers om te draaien. Ik geloof dus wel in de kleine particuliere belegger en het fenomeen buy-to-let, maar dan moet je de boel wel goed reguleren. Wat ik bijvoorbeeld heel goed vind van buy-to-let is dat jongvolwassenen zoals mijn zoon een mogelijkheid wordt geboden om een start op de woningmarkt te maken. Je kan zeggen dat een gesplitste woning beter een koopwoning had kunnen zijn, maar daar ben ik het niet mee eens. Dan had daar waarschijnlijk een vermogend gezin gewoond terwijl daar nu bijvoorbeeld zes starters wonen. Ik ben dus ook niet voor de Opkoopbescherming op de manier waarop deze nu door tal van gemeenten wordt ingevoerd. Mijn zoon had dan nooit aan de bak gekomen. Er bestaat in Nederland gewoon een groep die is aangewezen op de particuliere huursector en de flexibiliteit daarvan. Bijvoorbeeld door innovatief woningen toe te voegen middels transformatie en splitsing."

Het coalitieakkoord spreekt van een combinatie van een verduurzamingsplicht voor verhuurde woningen, een vorm van regulering van de middenhuur en stapsgewijze verzwaring van de belasting op vermogen specifiek voor vastgoedbeleggers. Wat kunnen naar uw mening de gevolgen zijn van deze stapeling van maatregelen voor de huurwoningsector in Nederland? Stuurt het kabinet hiermee feitelijk niet aan op een huurwoningmarkt waarop alleen nog woningcorporaties en institutionele beleggers een plaats hebben?

"Als je dat allemaal gaat invoeren lijkt mij dat wel én vermoed ik dat institutionele beleggers ook zullen afhaken. Vastgoed Belang heeft daar een beter zicht op, maar ik als buitenstaander vraag me dan inderdaad af hoe een particuliere belegger nog rendabel een woning kan verhuren. Helemaal mee eens. Ook omdat deze sector wegens de systeemongelijkheid die ik eerder noemde altijd 1-0 achterstaat. Het is een gegeven dat huurprijsregulering, zónder beleid waarmee verhuurders door de overheid worden ondersteund, tot minder productie van nieuwbouw leidt. Dat is overal ter wereld zo. Uiteindelijk zullen niet alleen de particuliere – maar ook de institutionele beleggers niet in zo'n beleidsomgeving kunnen opereren. "


Vastgoed Belang heeft onlangs met 'Vijf Bouwstenen' voorstellen gedaan om snel een meer evenwichtige huurwoningmarkt te bereiken. Hoe kijkt u tegen deze vijf voorstellen aan?

"Ik denk dat het strategisch heel verstandig is want Vastgoed Belang zit in de hoek waar de klappen vallen. Je kan dan stil blijven zitten, maar je kan veel beter met je eigen voorstel komen. Ik denk ook dat dit voorstel antwoord geeft op veel van de kritiekpunten over de particuliere belegger. Het lijkt mij dat niemand tegen de aanpak van excessen en rotte appels in de markt kan zijn."

Eén van de Vijf Bouwstenen van Vastgoed Belang betreft een voorstel voor vrijwillige regulering van de middenhuur? Hoe beoordeelt u dit voorstel, zowel gezien vanuit specifiek de context van de Nederlandse woningmarkt, alsook gezien vanuit hoe andere Europese landen hun huurwoningmarkt reguleren?

"Dit gebeurt inderdaad in meerdere Europese landen. Het is een ingewikkeld voorstel, maar gebaseerd op een redelijk rendement en een betaalbare huurprijs. Volgens mij kan je daar als overheid, behalve dan dat het geld kost, niks tegenin brengen. Bij huurprijsregulering hoort een stukje ondersteuning voor de verhuurders, maar dat is in Europees perspectief heel gebruikelijk. Zo is in Duitsland bijvoorbeeld sprake van een belastingkorting voor particuliere verhuurders. Het voorstel van Vastgoed Belang voor vrijwillige regulering van de middenhuur is echt een vlucht naar voren, want het is in de context van de Nederlandse woningmarkt een stevige aanpassing van hoe de overheid op dit moment de woningmarkt beïnvloedt. Het voorstel van Vastgoed Belang past heel goed binnen een bredere hervorming van de woningmarkt. Ik denk namelijk dat wij in Nederland de komende jaren een vierde sector op de woningmarkt nodig hebben. We hebben de toegang tot de corporatiesector afgegrensd, de private gereguleerde huursector strak geregeld en op de huidige koopmarkt kan niks meer georganiseerd worden voor middeninkomens of starters. Je hebt daar dus iets tussen nodig. We moeten in Nederland op zoek naar een vorm van 'affordable housing' zoals ze dat in bijvoorbeeld Engeland doen. Ik denk dat het voorstel van Vastgoed Belang daar een goede oplossing voor biedt."

Is het eigenlijk niet raar dat beleggers in huurwoningen een vergoeding vragen aan de overheid wanneer zij op wens van diezelfde overheid woningen verhuren aan speciale doelgroepen én tegen een huurprijs die lager is dan de markthuur?

"Dat is helemaal niet raar. Als je op wens van de overheid een lagere huur dan de markthuur vraagt voor een woning, lever je een maatschappelijke dienst. Dan is het gebruikelijk dat de overheid daar een vergoeding tegenoverstelt. We doen dat in Nederland bijvoorbeeld ook met openbaarvervoersbedrijven en ziekenhuizen. Het is juist heel normaal denk ik. Er zijn bovendien meerdere Europese landen die dat op deze manier op de huurwoningmarkt doen."

De bouwstenen van Vastgoed Belang in het kort:

  1. Voorkom misstanden en waarborg dat alle woningzoekenden gelijke kansen krijgen door een invoering van de wet Goed Verhuurderschap
  2. Stel beleggers in staat hun bijdrage te leveren aan de uitbreiding van de huurwoningvoorraad door het versnellen van procedures middels de Crisis- en herstelwet
  3. Geef particuliere beleggers de ruimte om hun deel van het Klimaatakkoord tijdig uit te voeren door het uitgangspunt van de woonlasteneutraliteit en de rentabiliteit van verduurzamingsinvesteringen met elkaar te verenigen
  4. Kom met een evenwichtige regeling die blijvende betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen waarborgt door een vrijwillige regulering en tegemoetkoming voor verhuurders
  5. Voer een vermogensrendementshefffing in op basis van het werkelijk behaalde exploitatierendement

Over Peter Boelhouwer 

Peter Boelhouwer is hoogleraar Huisvestingssystemen bij de TU Delft.  Sinds ruim 40 jaar bestudeert Boelhouwer de interactie tussen de woningmarkt en het volkshuisvestingsbeleid. Boelhouwer was onder andere extern adviseur van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties, is commissaris bij 3BWonen in Lansingerland en commissaris bij stedenbouwkundig bureau KuiperCompagnons. Boelhouwer is voorzitter van het European Network for Housing Research en van het Architectuurpunt Zoetermeer. Ook is hij editor in chief van het International Journal of Housing and the Built Environment en lid van de curriculum commissie van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners. Verder coördineert Boelhouwer het OTB/CBS expertisecentrum woningwaarde, dat onder meer ieder kwartaal de monitor koopwoningen uitbrengt. Ieder kwartaal bespreekt Boelhouwer de uitkomsten van deze monitor in het RTLZ-programma Huizenindex


Meer artikelen

Meer lezen over dit onderwerp? Klik op een tag om gerelateerde artikelen te vinden:
Zoek je een artikel over een ander onderwerp? Gebruik het filter in het nieuwsoverzicht: