In dit bericht belichten we daarom de tekortkomingen in de juridische houdbaarheid en effectiviteit van de wet. Want naast het feit dat deze wet niet alleen contraproductieve uitkomsten genereert, zal het ook aanzienlijke juridische en financiële risico's met zich meebrengen.
De juridische bezwaren hebben we voor u opgesomd:
1. Het wetsvoorstel behaalt de beoogde doelen niet en is daarom niet legitiem en daarmee
in strijd met het Europeesrechtelijke eigendomsrecht.- Het wetsvoorstel steunt op vier pijlers:
- huurders beschermen tegen hoge huren;
- een voldoende omvangrijk middenhuursegment realiseren;
- de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrije huursector op peil houden en
- verduurzaming van huurwoningen stimuleren.
Alle vier de doelen behaalt het wetvoorstel niet. Het verlagen van de woonlasten van huurders met een middeninkomen en het verzekeren van voldoende aanbod van huurwoningen in het middensegment realiseert het wetsvoorstel in geen geval. De huurprijzen in het geliberaliseerde middensegment zullen stijgen door het verminderde aantal woningen in het middensegment. De prijzen en het aanbod van huurwoningen in het geliberaliseerde segment zullen ook stijgen. Het aantal huurwoningen zal afnemen omdat woningeigenaren hun woningen zullen verkopen als de zittende huurder de huur opzegt. Het wetsvoorstel concentreert zich op het zichtbare effect van de hogere huren als gevolg van het structurele aanbodtekort, maar lost het structurele probleem van te weinig aanbod niet op, maar vergroot dat juist. De Raad van State heeft er al op gewezen dat het wetsvoorstel onvoldoende aandacht besteedt aan de dieperliggende oorzaken van de schaarste aan aanbod en niet duidelijk maakt hoe het wetsvoorstel dit oplost.
2. Het wetsvoorstel pakt onevenredig uit omdat er geen fair balance bestaat tussen de doelstellingen van algemeen belang die wetsvoorstel beoogt te dienen en de belangen van de verhuurders. Het wetsvoorstel maakt een forse inbreuk op bestaande rechten van woningeigenaren. Het wetsvoorstel slaat door omdat woningeigenaren al veel nadeel hebben ondervonden van andere maatregelen die de wetgever heeft getroffen op de woningmarkt. Uit een financiële rapportage van Ortec Finance blijkt dat bovenop die andere maatregelen de marktwaarde van huurwoningen van verhuurders die blijven verhuren nog eens daalt met 28,9%. Het wetsvoorstel neemt een groot deel van het verdienpotentieel van de verhuurders weg, veroorzaakt uitstel en afstel van de bouw van nieuwe huurwoningen, terwijl niet inzichtelijk is gemaakt of de huren in het middensegment daadwerkelijk zullen dalen. De Raad van State heeft er in zijn advies op gewezen dat de regering niet overtuigend heeft gemotiveerd waarom het wetsvoorstel effectief is en dat risico's onvoldoende zijn ondervangen. Een ineffectief wetsvoorstel dat grote inbreuk maakt op bestaande rechten treft geen fair balance tussen doel en middel en kan daarmee een juridische toets niet doorstaan. De Raad van State heeft er niet voor niets op gewezen dat een onvoldoende motivering van de geschiktheid en noodzakelijkheid van het wetsvoorstel onvoldoende rechtvaardiging vormt voor de inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders.
3. Het wetsvoorstel is
in strijd met het verbod van terugwerkende kracht omdat het bij bepaalde woningen mogelijk maakt dat het zonder redelijke overgangstermijn inbreuk maakt op bestaande rechten.
Vastgoed Belang benadrukt de verantwoordelijkheid van de Eerste Kamer om wetten nauwkeurig te toetsen op rechtmatigheid en doelmatigheid. Duizenden huisvesters blijven erop aandringen dat deze belangrijke argumenten worden meegenomen in hun beoordeling. Zelden was er zoveel eensgezindheid in de negativiteit van deskundigen, onderzoeken en zelfs de Raad van State over een wetsvoorstel. De doelmatigheid van de wet is onbewezen en de rechtmatigheid wordt door onze deskundigen betwist. Het doorvoeren van dit wetsvoorstel kan leiden tot aanzienlijke risico's, niet alleen voor de beschikbaarheid van huurwoningen, maar ook opent het de deur voor zeer kansrijke juridische procedures waar de belastingbetaler voor mag opdraaien.
Kavish Partiman, Directeur Public Affairs bij Vastgoed Belang, stelt: "Het negeren van overweldigende kritiek en juridische bezwaren bij dit wetsvoorstel vormt niet alleen een enorm risico voor de vele huidige en toekomstige woningzoekenden die de wrange vruchten zullen plukken van sterk toenemende schaarste, maar baant ook het pad voor gerechtelijke stappen die de belastingbetaler duur kunnen komen te staan. De Eerste Kamer heeft nu de kans om zowel de woningzoekende als de belastingbetaler te behoeden voor deze slechte beslissing."
