Home » Steengoed Digitaal » Vijf vragen over de woningmarkt aan DNB

Vijf vragen over de woningmarkt aan DNB

In 2019 liet De Nederlandse Bank (DNB) zich meermaals uit over de Nederlandse woningmarkt. Over onevenwichtigheden op de woningmarkt, de ontwikkeling van de huizenprijzen, én over het belang van een grotere particuliere huursector in Nederland. Vastgoed Belang ging in gesprek met DNB om deze onderwerpen dieper te verkennen.

 

1. Binnen Nederland vormen de onevenwichtigheden op de woningmarkt het grootste stabiliteitsrisico. Dat meldde de Nederlandsche Bank (DNB) in het Overzicht Financiële Stabiliteit. Opmerkelijk, omdat na de crisis de leeneisen zijn aangescherpt. Kunt u dit toelichten?

De onevenwichtigheden op de Nederlandse woningmarkt zijn de afgelopen jaren toegenomen. Huizenprijzen stijgen al enige jaren fors; in de afgelopen drie jaar gemiddeld met bijna 8% per jaar. Een belangrijke reden hiervoor is dat de financieringscondities voor de aankoop van woningen door de lage rente erg gunstig zijn geworden. Ook het trage herstel van de nieuwbouwproductie draagt bij aan de oplopende woningprijzen. Er zijn echter ook signalen van overwaardering. Reële prijzen liggen in de grote steden inmiddels ruim 17% hoger dan bij de vorige piek, terwijl ze in Randstad provincies – samen goed voor 44% van de koopwoningen – rond het vorige piekniveau liggen. Huizenprijzen stegen de afgelopen jaren aanzienlijk sneller dan inkomens. Voor de grote steden geldt dat de huizenprijzen in verhouding tot inkomens inmiddels hoger liggen dan ten tijde van de vorige piek in de huizenmarkt. En ondanks de lage rente nemen de financieringslasten toe: de financieringslasten van een gemiddelde koopwoning zijn tegenwoordig, bij volledig annuïtaire financiering, bijna net zo hoog als vlak voor de crisis. De gebrekkige kwaliteit van taxaties en risicovoller gedrag van kopers, zoals overbieden, lijken ook een rol te spelen bij de prijsstijgingen. In de vier grote steden wordt bij 60% van de woningtransacties de woning boven de vraagprijs verkocht; voor Nederland als geheel is dat bijna 40%.

Ook bij de financiering van de woningmarkt zien we risico’s. Hoewel we aan de ene kant zien dat huizenkopers meer eigen geld inbrengen bij de aankoop van een woning, lenen ze tegelijk steeds meer in verhouding tot hun inkomen. Dit geldt voor zowel starters als doorstromers. Het aandeel huizenkopers dat bijna maximaal leent, is de afgelopen jaren gestaag toegenomen. In het tweede kwartaal van 2019 leende bijna de helft van de starters en bijna vier op de tien doorstromers minstens 90% van wat zij maximaal kunnen lenen. En ondanks de geleidelijke daling van de gemiddelde loan-to-value (LTV) bij aankoop van een woning in de afgelopen jaren, blijven LTV's van met name starters uitzonderlijk hoog. In Nederland sluit circa twee derde van de starters een lening af met een LTV-ratio van ten minste 90%; bijna 40% van de starters betaalt de aankoop van een woning volledig met geleend geld. Dat is echt uitzonderlijk veel als je het vergelijkt met andere landen. Daarnaast is de hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens nog steeds erg hoog, ondanks de daling sinds 2013 (van ruim 105% naar 91% van het bbp). Hierdoor blijven huishoudens kwetsbaar voor de gevolgen van een neergang op de woningmarkt.

2. DNB ziet een duidelijk verband tussen de ontwikkeling van de huizenprijzen en de economische groei. Tevens constateren jullie dat tijdens de crisis te weinig is gebouwd en de productie sterk is gedaald. Hierdoor is veel capaciteit verloren gegaan, zowel in de bouwsector als bij de gemeenten. Hoe kan dit in de toekomst worden voorkomen?

De Nederlandse huizenmarkt en economie zijn sterk verweven. Daarnaast verloopt de ontwikkeling van huizenprijzen in Nederland historisch gezien grillig met forse pieken en dalen. Door de lange balansen van huishoudens – met het pensioenvermogen en woningbezit aan één kant en hoge hypotheekschulden aan de andere kant – werken die schommelingen in huizenprijzen sterk door naar de consumptie van huishoudens. Dat zagen we tijdens de crisis, waar huishoudens met een onderwaterhypotheek een forse rem zetten op de consumptie, maar ook de afgelopen jaren, waar de huizenprijsstijgingen weer bijdragen aan de groei van de consumptie. Bij de woninginvesteringen zagen we eenzelfde patroon. De bouw viel tijdens de crisis sterk terug, terwijl we op basis van de demografie behoefte hadden aan extra woningen.

Het is ingewikkeld om schommelingen in huizenprijzen en bouwproductie in de toekomst volledig uit te bannen. Er zijn echter wel structurele factoren die in Nederland bijdragen aan extra volatiliteit. Zo is onze hypotheekschuld gemiddeld genomen hoog door de renteaftrek en ruime hypothecaire leennormen. Dit versterkt de cycliciteit van de woningmarkt en economie, o.a. omdat de consumptie van huishoudens met hoge schulden sterker reageert op huizenprijsfluctuaties. Met betrekking tot onze hypotheekschuld zijn zeker nog verdere stappen in de goede richting mogelijk. Voor de bouw is het verstandig om te sturen op een nieuwbouwproductie die aansluit bij de verwachte demografische ontwikkelingen.

3. "De huidige belastingsystemen verkiezen hogere schulden of investeringen in huizen boven andere investeringen", zei DNB-president Klaas Knot onlangs in Litouwen. “Daarom moet woningbezit minder aantrekkelijk worden gemaakt." Op welke manier zou dit kunnen?

Het Nederlandse belastingstelsel biedt aanzienlijke fiscale voordelen voor huishoudens met een eigen woning. Belastingstelsels in andere landen doen dit ook, maar in Nederland is de bevoordeling van het eigenwoningbezit het sterkst. Naast de hypotheekrenteaftrek blijft het vermogen in de woning nagenoeg onbelast.Deze fiscale behandeling moet wel in een historische context worden gezien: lang is er door politici en beleidsmakers gewezen op de voordelen van een eigen woning ten opzichte van huren. De gedachte was bijvoorbeeld dat huishoudens met een eigen huis dit beter zouden onderhouden. Maar steeds meer studies hebben de afgelopen decennia gewezen op de negatieve aspecten van het grootschalig stimuleren van eigenwoningbezit. Zo blijkt de arbeidsmobiliteit van eigenwoningbezitters significant lager en gaat het woningbezit doorgaans gepaard met hypotheekschulden die de volatiliteit van de economie versterken. Een ander nadelig effect van het fiscaal stimuleren van eigenwoningbezit is dat het uiteindelijk vooral de grondprijzen heeft opgedreven, terwijl het woongenot – bijvoorbeeld in termen van vierkante meters – slechts mondjesmaat is gestegen. DNB heeft er meermaals voor gepleit dat de woning idealiter fiscaal neutraal behandeld wordt. De woning wordt dan behandeld zoals andere vormen van vermogen.

4. Verder pleit de DNB voor minder bevoordeling van koop ten opzichte van private huur. Waarom?

Per saldo zijn er geen overtuigende redenen waarom de overheid het eigenwoningbezit zou moeten stimuleren ten opzichte van huren. Wanneer de eigen woning fiscaal neutraal wordt behandeld, is er sprake van een gelijk speelveld tussen huurders en kopers. Dat is belangrijk, want een groot nadeel van de fiscale stimulering van woningbezit is dat het vrije huursegment de afgelopen decennia sterk is gekrompen. Huren heeft voor sommige groepen aanzienlijke voordelen, bijvoorbeeld voor starters die willen sparen voor hun eerste woning of voor huishoudens die ergens willen wonen zonder zich in de schulden te steken. 

5. DNB pleit ook voor een grotere particuliere huursector als “drukventiel” op de woningmarkt. Wat is daarvoor nodig? En welke rol kunnen particuliere vastgoedbeleggers daarbij spelen?

Het oplossen van de fiscale verstoring tussen huren en kopen is op de lange termijn een voorwaarde voor een beter functionerende huurmarkt. Alleen zo wordt huren ook vanuit het perspectief van het huishouden een aantrekkelijk alternatief voor kopen. Op wat kortere termijn kan via de nieuwbouw ook de voorraad aan huurwoningen worden uitgebreid. Recente cijfers laten zien dat particuliere vastgoedbeleggers momenteel al hun steentje bijdragen via het omzetten van bestaande koopwoningen naar huur. Gegeven het tekort aan huurwoningen in het middensegment, zou het wenselijk zijn als particuliere vastgoedbeleggers zich ook vooral op dit segment richten.