Home » Persberichten » Met voorstellen tot regulering vrije huursector vergroot kabinet de schaarste in middenhuursegment

Met voorstellen tot regulering vrije huursector vergroot kabinet de schaarste in middenhuursegment

22 februari 2019

De vanmiddag aangekondigde voorstellen van het kabinet in het kader van betaalbare huren werken contraproductief volgens Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere verhuurders. Met het voornemen verstrekkende regulering te introduceren voor de vrije huursector steekt het kabinet de Rubicon over.

In een nieuwsbericht geeft het kabinet aan te hebben ingestemd met een scala aan maatregelen voor de huurwoningmarkt met betrekking tot betaalbare huren. Een deel daarvan heeft betrekking op corporaties. Er worden echter ook maatregelen aangekondigd die de particuliere huursector raken. “Deze maatregelen zijn zeer ongewenst”, aldus Laurens van de Noort, algemeen directeur Vastgoed Belang, “ indien van particuliere verhuurders verwacht wordt bij te dragen in het middenhuursegment” (volgens kabinet tussen €720-€1000,-).

Noodknop middenhuur

Zo wordt een ‘noodknop middenhuur’ onderzocht waarmee de aanvangshuurprijzen van een vrije sector huurwoning kan worden gemaximeerd op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Dit is een regelrechte aantasting van de contractvrijheid die al decennia geldt voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens (circa €720,- / 2019). Alleen al overweging van een dergelijke ingreep in de totstandkoming van huurwoningen in het vrije segment zal de komende jaren beleggers afschrikken om in het middensegment te investeren; het risico bestaat immers dat projecten tijdens de ontwikkelingsfase ineens bij voorbaat onrendabel worden.

Maximering WOZ-aandeel in puntenstelsel

Een andere maatregel die het kabinet onderzoekt is de aftopping van het WOZ-aandeel in het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte. Het gemiddelde aandeel van de WOZ in de maximaal toegestane huurprijs is thans 22%, ruim onder het streven van 25% bij invoering van het WOZ-aandeel. Toch wil het kabinet onderzoeken of zogeheten excessen kunnen worden afgetopt.

“Onnavolgbaar”, aldus Van de Noort. “De WOZ-waarde is geïntroduceerd om een meer realistische huurprijs te bepalen op basis van de gewildheid van een woning. Hiermee worden plots de spelregels weer veranderd en zal mogelijk een belangrijk deel van het geliberaliseerde (midden)huursegment terugvallen in het gereguleerde huursegment.  Terwijl we nou juist met zijn allen hebben geconstateerd dat het middenhuursegment moet worden vergroot. Dat is de meest zekere weg naar betaalbare huurwoningen in de vrije sector: aanbod, aanbod, aanbod. Ook heeft dit een schokeffect op de waarde van het woningbezit en de huurinkomsten.”

Lokale regelgeving

Particuliere beleggers zijn zeker bereid meer aanbod te creëren in het middenhuursegment. Nu al is het echter bijzonder lastig voor marktpartijen een rol te kunnen spelen in dit segment door allerlei stringente voorwaarden die gemeenten stellen aan de middenhuur, zoals een minimale exploitatietermijn tot wel 25 jaar, maximale aanvangshuurprijzen en jarenlange huurmatigingen waardoor geen redelijk rendement meer kan worden behaald.

“Het ironische aan de situatie is dat juist in die gemeenten met de grootste schaarste, de meest knellende voorwaarden worden gesteld. Zo houden gemeenten de schaarste zelf in stand”, aldus Van de Noort.

Ook het feit dat corporaties weer meer ruimte krijgen in het middensegment draagt niet bij aan de animo onder particuliere vastgoedbeleggers om tot die markt toe te treden.