Home » Nieuws » Afkoopregeling eeuwigdurende erfpacht jaagt huren in de particuliere sector omhoog

Afkoopregeling eeuwigdurende erfpacht jaagt huren in de particuliere sector omhoog

29 juni 2017

AMSTERDAM - Vastgoed Belang, de brancheorganisatie voor de private huursector heeft inbreng geleverd op de plannen van het college van Amsterdam om het mogelijk te maken erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Vastgoed Belang juicht de grondgedachte achter dit voornemen toe. Vastgoed Belang is echter minder enthousiast over de wijze waarop de afkoopregeling is vorm gegeven. Met name op het punt waar het verhuurde woningen op erfpacht betreft schiet de regeling tekort.

Amsterdam telt ongeveer 110.000 private huurwoningen (Bron: Amsterdam in cijfers 2016, blz. 20;350-351 ), waarvan ca. 70.000 gereguleerd (onder een huurprijs van € 710,68 per maand).

Ca. 55.000 van die gereguleerde woningen zijn gelegen in de duurste stadsdelen Centrum, West, Zuid en Oost. De gemiddelde WOZ waarde die als grondslag dient voor de grondprijsberekening is in die stadsdelen € 290.000. Uitgaande van de maximale gereguleerde huurprijs leidt dat tot een bruto direct rendement van net 2,4%. Na aftrek van vaste lasten (OZB, Waterschap, verhuurderheffing, vermogensrendementsheffing Box 3 IB en verzekeringen en beheerkosten) blijft daar nu al nagenoeg niets van over.

In de overstap regeling is een korting opgenomen van slechts 5% op de BSQ. Die korting geldt uitsluitend indien in het erfpachtcontract de bestemming huurwoning is opgenomen. Om te beginnen vallen woningen die feitelijk wel worden verhuurd, maar waarvan in het erfpachtcontract niet de bestemming huurwoning is opgenomen buiten de kortingsregeling. Ten tweede is de korting gebaseerd op een vertrouwelijk rapport van één woningmakelaar. Hoe dat percentage tot stand is gekomen is derhalve oncontroleerbaar. Vastgoed Belang stelt dat de vertrouwelijkheid van het bedoelde rapport dat wel openbaar wordt gebruikt als onderbouwing van de 5% kortingsregeling in strijd is met de Wet openbaarheid van bestuur. Een korting van slechts 5% doet bovendien geen recht aan de veel lagere waarde in het economisch verkeer van een verhuurde woning ten opzichte van een woning die leeg tegen marktwaarde kan worden verkocht.

De Belastingdienst houdt bij de bepaling van de waarde van een verhuurde woning middels de leegwaarde ratio wel rekening met waarde drukkende omstandigheden. Het college betoogt dat de situatie in Amsterdam afwijkt van de rest van Nederland en dat daarom kortgezegd de methodiek van de Belastingdienst in Amsterdam niet toepasbaar zou zijn. Niets is minder waar. Juist voor de Amsterdamse situatie is de methode uitstekend te gebruiken omdat rekening gehouden wordt met waarde drukkende omstandigheden die bij uitstek in Amsterdam voor komen zoals feitelijke verhuur tegen gereguleerde huurprijzen, ongesplitste woningen en erfpacht. Het antwoord van het college op deze grief is dan ook zeer onbevredigend voor private verhuurders.

Amsterdam wil graag een deel van de private voorraad behouden voor mensen met lagere inkomens. Met deze berekeningssystematiek voor grondwaarde onder verhuurde woningen wordt dat economisch schier onmogelijk en zullen huren noodgedwongen versneld fors moeten worden verhoogd of de woning verkocht zodra deze leeg komt. Consequentie van het voorgestelde besluit is dat de nu nog betaalbare particuliere huurvoorraad zeer waarschijnlijk versneld zal worden afgebouwd.

Vastgoed Belang doet een dringend beroep op de Raadsleden van Amsterdam om zich op dit punt te bezinnen en:

  • Het college te verzoeken de bepaling van de grondwaarde voor huurwoningen met de gecorrigeerde WOZ-waarde, volgens de methodiek van de belastingdienst, als invoerwaarde voor de WOZ in de rekentool van de gemeente Amsterdam te gebruiken.
  • De gecorrigeerde WOZ-waarde te hanteren indien sprake is van feitelijke verhuur en dus niet uitsluitend indien de bestemming huurwoning in het erfpachtcontract is opgenomen.